Contrat d'achat et de vente d'immobilier commercial aspects juridiques. Exemple de contrat de vente d'un bien immobilier commercial

Dans cet article, nous tenterons d'aborder toutes les nuances de la réalisation d'une transaction et de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels entre particuliers en 2019. De plus, c’est maintenant le moment le plus favorable pour acheter un bien immobilier non résidentiel.

Dans le Registre d'État unifié de l'immobilier (USRN) en 2019, l'un des objets de l'enregistrement cadastral est les « Locaux » à finalité « non résidentiels ». Dans la vie de tous les jours, cet objet comptable est encore appelé locaux non résidentiels (NP).

Panneaux

Les locaux non résidentiels sont un objet immobilier inscrit au registre cadastral et présentant les caractéristiques suivantes :

situé dans un immeuble (résidentiel ou non résidentiel);
séparé des autres pièces du bâtiment;
a une entrée séparée;
se compose de plusieurs « parties » nécessaires à son fonctionnement ;
non destiné à la résidence permanente ;
utilisé à des fins commerciales, administratives ou publiques ;
a une finalité « non résidentielle » inscrite au Registre d'État unifié de l'immobilier.

Types d'utilisation

Les locaux non résidentiels, selon leur usage, peuvent être divisés en plusieurs types. Les plus courants :

locaux de bureaux dans des immeubles;
locaux commerciaux dans des immeubles;
organiser la restauration dans les bâtiments ;
hôtels dans des bâtiments;
centres de divertissement dans des bâtiments;
pour la fourniture de services ménagers ;
placement de pharmacies et fourniture de services médicaux ;
autre.

Nous achetons des locaux non résidentiels

Pour éviter les erreurs lors de la conclusion d'un contrat de vente et d'achat de locaux non résidentiels entre particuliers en 2019, vous devez suivre plusieurs étapes de manière séquentielle.

Dans le cadre de cet article, les individus sont des citoyens qui n'ont pas le statut d'« entrepreneur individuel ».

Sélection d'un objet

Parmi grande quantité Pour les locaux non résidentiels sur le marché immobilier, choisir le bon n'est pas si simple. Il faut se laisser guider bon sens, en vous limitant aux paramètres nécessaires et en supprimant ceux qui sont inutiles.

Si le prix est votre considération la plus importante, recherchez un espace 7 à 10 % plus cher que ce que vous pouvez vous permettre. La négociation est l’une des cérémonies les plus importantes. Ils accordent toujours une réduction, parce que... il est le plus souvent inclus dans le prix initialement.

Les locaux non résidentiels doivent correspondre à la destination pour laquelle ils ont été acquis.

Travailler avec le vendeur

Dès la sélection des locaux non résidentiels, les premiers travaux avec le vendeur commencent. Il comprend:

Identification du propriétaire réel du NP. Il peut y en avoir plusieurs ou un seul. L'option la plus correcte, une fois les locaux sélectionnés, est de commander un extrait étendu et à jour du Registre d'État unifié de l'immobilier. Les informations qu'il contient apporteront des réponses à de nombreuses questions. Vous ne pouvez pas faire confiance à 100% au vendeur dans cette affaire. Tout particulier peut en commander un extrait.
L'acheteur doit étudier attentivement les informations sur le NP contenues dans l'extrait. Il faut faire attention au type de droit : unique (un seul propriétaire), commun ou commun (plusieurs propriétaires). L'ordre de la transaction dépendra de ces informations.
Inspection des titres de propriété du vendeur pour la propriété. Les titres de propriété sont des documents qui expliquent comment le vendeur est devenu propriétaire du bien. Les principaux sont : les contrats civils, les actes de succession, les décisions de justice.

Pourquoi consulter ces documents s'il existe un extrait confirmant la propriété ? À partir de ces documents, vous pouvez comprendre quelles sont les chances que l’accord conclu puisse être contesté. Certificat de droit à l'héritage – un héritier « disparu » peut apparaître soudainement.

Une décision de justice peut être contestée devant une juridiction supérieure. On ne peut pas tout prévoir. Par conséquent, plus les années se sont écoulées depuis que le vendeur a reçu le titre de propriété, mieux c'est.

Assurez-vous de vérifier la déclaration pour la présence ou l'absence de charges sur le droit de propriété. Il peut s'agir : d'une hypothèque, d'un contrat de bail emphytéotique ou d'une saisie imposée par une décision de justice. Si des charges sont imposées, il est nécessaire d'obtenir des explications du vendeur et de discuter avec lui de la possibilité de supprimer les charges.
Vérifier l'absence de réaménagement non coordonné. Le propriétaire dispose d'un plan technique des lieux ou d'un passeport technique si la propriété est née il y a longtemps. Chacun d'eux a un plan d'étage. Il est nécessaire de comparer ce plan avec l’agencement réel de la pièce. En cas de divergences, le propriétaire doit fournir des documents confirmant qu'il est légalisé.

Que faire s'il n'existe pas de tels documents, mais que vous êtes entièrement satisfait des locaux ? Si vous concluez un DCT sous forme écrite simple et sans recourir aux fonds empruntés, rien ne vous empêchera de le réaliser. Mais il faut comprendre qu'à partir du moment de l'enregistrement par l'État, le nouveau propriétaire assumera la responsabilité d'un réaménagement non coordonné !

Discussion et accord sur les termes de la transaction. Il s'agit du prix, du montant de l'avance (acompte), de la procédure de paiement, du moment de la conclusion du contrat et du transfert du NP à l'acheteur.

Contrat de base d'achat et de vente

Pour procéder à la conclusion du DCP, les parties doivent clarifier par elles-mêmes les points suivants.

Forme d'accord.

L'accord est conclu sous forme écrite simple si le NP n'a qu'un seul propriétaire et qu'il devient la propriété d'une seule personne. Les parties peuvent préparer un tel document soit elles-mêmes, soit en faisant appel aux services d'un agent immobilier. Le DCP acquiert force juridique dès sa signature par les parties.

S’il y a plus d’une personne du côté de l’acheteur ou du propriétaire, un tel accord est conclu uniquement sous forme notariée. Il est préparé et certifié par un notaire. Les frais de notaire ne sont pas bon marché, mais vous devez les payer. Le contrat acquiert un statut juridique après avoir été certifié par un notaire.

Sections du contrat d'achat et de vente (SPA)

Quelle que soit la forme sous laquelle le DCT est conclu, il doit comprendre des sections importantes, sans lesquelles il peut être considéré comme non conclu :

nom, date et lieu de conclusion du contrat ;
des informations sur les parties à la transaction (pour chacune, le nom complet, la date/lieu de naissance, les détails du passeport, l'adresse d'enregistrement sont indiqués) ;
description de l'objet du contrat, c'est-à-dire locaux non résidentiels (selon l'extrait du registre d'État unifié) : nom, numéro cadastral, adresse et superficie du NP ;
description des titres de propriété, données sur les charges sur les droits du propriétaire de la propriété intellectuelle ;
coût du NP et mode de paiement ;
procédure de transfert de NP ;
responsabilité des parties en cas de manquement à leurs obligations ;
conditions supplémentaires à la demande de l'établissement de crédit si l'achat est réalisé avec des fonds empruntés.

Les parties peuvent ajouter d'autres clauses au DCP.

Contrat préliminaire d'achat et de vente

Avant de conclure le DPA, les parties ont le droit de signer un contrat préliminaire d'achat et de vente (PPSA), qui confirme légalement les intentions des parties. Si le contrat principal est conclu sans notaire et sans fonds empruntés, il n'est pas nécessaire de conclure un PDCP.

Pourquoi est-il quand même recommandé de l’enregistrer ? Ce contrat encourage les parties à réaliser volontairement leurs intentions. Si nécessaire, il contribuera à y parvenir devant le tribunal. Et celui qui refusera de finaliser la transaction en assumera la responsabilité financière.

Les termes du PDCP sont les mêmes que ceux de l'accord principal, à quelques nuances près. Dans le PDCP, les parties indiquent en outre :

le moment où ils concluront l’accord politique principal ;
le montant de l'avance/du dépôt (ce sont des choses différentes) ;
qui supporte les frais - si le contrat est notarié ;
quand le NP sera transféré à l'acheteur ;
d'autres conditions à la demande de l'établissement de crédit si l'achat est réalisé avec des fonds empruntés.

Calculs

La procédure de règlement avec le vendeur n'est pas réglementée par la loi. Par conséquent, les parties choisissent indépendamment la procédure de paiement, à l'exception de l'achat d'IR avec les fonds du prêt.

En pratique, les règlements avec le vendeur s'effectuent dans l'ordre suivant : lors de la première étape des règlements, une avance ou un acompte est transféré au titre de la PI achetée contre la signature du vendeur, à titre de titre ; en règle générale, s'effectue lors de la signature du contrat de vente principal et également contre récépissé.

Quelle est la différence entre une avance et un acompte ? Rien pour la personne moyenne. Mais d’un point de vue juridique, elles ont des conséquences juridiques différentes.

Une avance est un remboursement anticipé partiel. Si l’une des parties refuse de finaliser la transaction, l’acompte est simplement restitué à l’acheteur.

Dépôt - est établi à l'aide d'une convention de dépôt. Si l'acheteur refuse de finaliser la transaction, l'acompte ne lui sera pas restitué. Si le propriétaire du bien refuse, il restitue le double du montant de la caution à l'acheteur.

Le vendeur doit donner un reçu pour recevoir une avance/acompte.

Les modes de paiement les plus couramment utilisés entre les parties sont :

location d'un coffre-fort. Le vendeur ne recevra l'argent qu'après avoir fourni un extrait de l'enregistrement du transfert de droits ;

avec le DCT complété, les parties se rendent à la banque et transfèrent de l'argent sur la carte du vendeur, qui délivre un récépissé de leur réception ;
un dépôt est ouvert en faveur du vendeur, qui reçoit de l'argent après avoir fourni un extrait du Registre d'État unifié d'enregistrement d'État ;
l'acheteur transfère simplement de l'argent au vendeur de main en main contre reçu.

Cession des locaux à l'acquéreur

Lors du transfert d'un NP, un acte de transfert doit être établi (article 556 du Code civil de la Fédération de Russie). Il indique la date du transfert, les motifs du transfert (détails du contrat), l'adresse et la superficie du bien transféré, et brièvement le statut du bien (satisfaisant-insatisfaisant). Et signatures : le vendeur a remis, et l'acheteur a accepté le NP.

Frais d'inscription

La liste des frais pour les parties dépend de plusieurs nuances.

Si le contrat est rédigé par un notaire, une évaluation indépendante de la valeur marchande des locaux non résidentiels sera nécessaire. Le notaire en a besoin pour calculer le montant de la taxe d'État. En règle générale, le notaire compare la valeur cadastrale avec la valeur marchande et prélève des honoraires sur la plus élevée d'entre elles. S'il y a un propriétaire et qu'il y a plusieurs vendeurs, alors le « coupable » du formulaire notarié est le vendeur, et vice versa. Si les parties se disputent sur qui supporte quels coûts, il y a alors lieu d'attribuer les frais d'évaluation et de paiement des taxes de l'État au « coupable ». Évaluation - à partir de 3 000 roubles, droit de l'État avec travaux techniques - à partir de 10 000 roubles.
Si la propriété intellectuelle est achetée grâce à un prêt, la banque demandera également une évaluation indépendante de la valeur de la propriété intellectuelle. Dans ce cas, l’acheteur supporte les frais d’expertise car il contracte le prêt.
Si le NP a été acquis par le vendeur pendant le mariage (à l'exception d'une donation ou d'un testament), le consentement notarié du deuxième époux sera requis pour la vente du NP.

Enregistrement public du transfert de droits

Le contrat a été signé et les paiements ont été effectués. Nous devons maintenant soumettre les documents pour l'enregistrement par l'État du transfert de propriété de la propriété intellectuelle à l'acheteur.

Pour soumettre des documents, vous devez vous rendre au centre multifonctionnel (MFC) ou à l'agence Rosreestr, où la demande des parties et les documents nécessaires seront acceptés. Pour enregistrer le transfert de droits il vous faut :

Les documents du vendeur confirmant le titre de propriété intellectuelle.
DCP en nombre d'exemplaires, égal au nombre personnes sous contrat, + 1 exemplaire pour l'autorité d'enregistrement.
L'acte de cession en un nombre d'exemplaires égal au nombre de personnes conventionnées, + 1 exemplaire pour l'autorité chargée de l'enregistrement.
Consentement notarié du deuxième époux (si le NP concerne des biens acquis en commun).
Procuration notariée, si la personne qui a signé le contrat et/ou soumet les documents au MFC agit au nom du participant à la transaction.
Contrat de prêt, si le PE est acquis avec des fonds empruntés.
Reçu de paiement des droits de l'État (ne peut pas être fourni si le paiement a été effectué en en format électronique). La taxe d'État est de 2 000 roubles. Si l'accord avec une hypothèque est de 1 000 roubles. L'acheteur paie les frais de l'État.

Il est également nécessaire de se munir des pièces d'identité du vendeur et de l'acheteur et du SNILS.

Délais d'enregistrement par l'État : lors de la soumission au MFC - 9 jours, à Rosreestr - 7 jours, pour une transaction notariée - 5 et 3 jours, respectivement.

Si tout a été fait correctement, l'acheteur deviendra propriétaire à part entière à compter de la date d'immatriculation, confirmation de laquelle il recevra un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier.

Le formulaire de document « Contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels » appartient à la rubrique « Contrat d'achat et de vente, contrat de vente ». Enregistrez le lien vers le document dans dans les réseaux sociaux ou téléchargez-le sur votre ordinateur.

achat et vente de locaux non résidentiels

[lieu de conclusion du contrat] [jour, mois, année]

[Nom complet du vendeur] représenté par [fonction, nom complet], agissant sur la base de [document confirmant le pouvoir d'agir pour le compte d'une personne morale], ci-après dénommé le « Vendeur », d'une part, et [nom complet de l'acheteur] représenté par [fonction, nom complet], agissant sur la base de [un document confirmant le pouvoir d'agir au nom d'une personne morale], ci-après dénommé « l'Acheteur », d'autre part main, et ensemble dénommés les « Parties », ont conclu le présent accord comme suit :

1. L'objet de l'accord

1.1. Le Vendeur s'engage à transférer la propriété à l'Acheteur, et l'Acheteur s'engage à accepter et payer conformément aux termes du présent Contrat, des locaux non résidentiels - [caractéristiques des locaux], superficie totale [valeur en chiffres et en mots] m². m., composé de pièces [valeur], situées à l'étage [valeur] du bâtiment à étages [valeur] [caractéristiques du bâtiment], situé à l'adresse : [indiquer si nécessaire], numéro d'inventaire [valeur] (ci-après également dénommé comme objet).

1.2. L'objet appartient au Vendeur par droit de propriété sur la base des documents suivants : [documents établissant l'existence, l'origine, la résiliation, le transfert, la restriction (charge) du droit].

1.3. La propriété de la propriété est inscrite au Registre d'État unifié des droits sur l'immobilier et des transactions avec celui-ci [date, mois, année], dossier d'enregistrement N [valeur], certificat d'enregistrement d'État des droits [série N], délivré par [nom de l'autorité d'enregistrement] [date d'émission].

2. Prix du contrat et procédure de paiement

2.1. Le coût de l'objet en vertu du présent accord est de [montant en chiffres et en mots] roubles.

2.2. L'Acheteur s'engage à payer le coût spécifié de l'Objet dans un délai de [période] jours à compter de la date de signature par les Parties du présent Contrat par virement Argent sur le compte bancaire du Vendeur.

2.3. Le prix indiqué est établi d'un commun accord entre les Parties au présent Contrat, est définitif et ne peut être modifié.

2.4. Les obligations de l'Acheteur de payer l'Objet sont considérées comme remplies à partir du moment où les fonds sont intégralement reçus sur le compte bancaire du Vendeur.

3. Transfert de locaux non résidentiels et transfert de propriété à l'acheteur

3.1. Le transfert de l'Objet par le Vendeur et son acceptation par l'Acheteur s'effectuent conformément à l'acte de transfert, qui fait partie intégrante du présent Contrat, au plus tard [terme] jours à compter de la date de paiement.

3.2. La préparation de l'Objet pour le transfert relève de la responsabilité du Vendeur et s'effectue à ses frais.

3.3. La propriété des locaux non résidentiels passe à l'Acheteur à partir du moment de l'enregistrement public du transfert de propriété.

3.4. Le risque de perte ou de dommage accidentel de l'Objet avant le transfert de propriété à l'Acheteur incombe au Vendeur.

4. Garanties de la solvabilité de la transaction

4.1. Le Vendeur garantit qu'avant la conclusion du présent Contrat, les locaux non résidentiels n'ont été vendus à personne, n'ont pas été autrement aliénés, ne sont pas hypothéqués ou saisis, n'ont pas été loués, ne font pas l'objet d'une dette, ont n'ont pas été saisis et que le droit de propriété du vendeur n'est contesté par personne.

5. Droits et obligations des parties

5.1. Le vendeur est tenu :

5.1.1. Transfert à l'Acheteur de la propriété, sans aucun retrait, des locaux non résidentiels faisant l'objet du présent Contrat conformément à l'acte de cession de la manière et dans les délais fixés par le présent Contrat.

5.1.2. Fournir tout à l’acheteur Documents requis pour l'enregistrement par l'État du transfert de propriété de locaux non résidentiels.

5.1.3. Effectuer toutes les démarches nécessaires et supporter tous les frais liés à la préparation du Bien à la vente.

5.1.4. Acceptez le paiement effectué par l'acheteur.

5.2. L'acheteur est tenu :

5.2.1. Payer les locaux non résidentiels pour le montant et les modalités établis par le présent accord.

5.2.2. Accepter les locaux non résidentiels dans les conditions prévues au présent Accord.

5.2.3. Supporter les frais liés à l'enregistrement public du transfert de propriété de l'Objet.

6. Dispositions finales

6.1. En cas de non-respect ou de mauvaise exécution des obligations en vertu du présent Accord, la Partie coupable indemnisera l'autre Partie pour toutes les pertes qui en résultent.

6.2. Le présent accord contient toute la portée des accords entre les parties concernant l'objet du présent accord, annule et invalide toutes les autres obligations ou représentations qui pourraient être acceptées ou faites par les parties oralement ou par écrit avant la signature du présent accord.

6.3. Le présent contrat est rédigé en trois exemplaires dont l'un est conservé dans les archives de [nom de l'autorité chargée de l'enregistrement] à l'adresse : [remplir celui requis], et les autres sont délivrés au Vendeur et à l'Acheteur.

6.4. Pour tout ce qui n'est pas prévu dans le présent Accord, les Parties sont guidées par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

7. Coordonnées et signatures des parties

Acheteur vendeur

[remplir si nécessaire] [remplir si nécessaire]

Application

au contrat d'achat et de vente

locaux non résidentiels

Acte de transfert

[lieu de signature] [jour, mois, année]

Conformément aux termes du contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels en date du [jour, mois, année], guidé par les exigences de l'art. 556 Code civil Fédération Russe, [nom complet de la personne morale] représenté par [fonction, nom complet], agissant sur le fondement de la [Charte, Règlement, Procuration], ci-après dénommé « l'Acheteur », d'une part, et [ nom complet de la personne morale] sur la personne [fonction, nom complet], agissant sur la base de la [Charte, Règlement, Procuration], ci-après dénommée le « Vendeur », d'autre part, et ensemble dénommés désignés sous le nom de « Parties », ont signé le présent acte comme suit :

1. Le Vendeur a transféré et l'Acheteur a accepté la propriété des locaux non résidentiels - [caractéristiques des locaux], superficie totale [en chiffres et en mots] m². m., composé de [nombre de] pièces, situées à l'étage [valeur] de l'immeuble à [valeur] étage [caractéristiques du bâtiment], situé à l'adresse : [indiquer si nécessaire], numéro d'inventaire [valeur] (ci-après également appelé l'Objet).

2. Conformément à la présente loi, le vendeur a transféré la propriété et l'acheteur a accepté les locaux spécifiés dans l'état de qualité tel qu'il se trouve au jour de la signature de la présente loi.

3. L'Acheteur a payé au Vendeur l'intégralité du coût de l'Objet conformément aux termes du Contrat de vente et d'achat.

4. Une fois que l'Objet a été transféré à l'Acheteur et que les Parties ont signé le présent Acte, l'obligation du Vendeur de transférer les locaux non résidentiels à l'Acheteur est considérée comme remplie.

5. Par le présent acte, chacune des parties confirme que les obligations des parties ont été remplies, que le paiement a été effectué dans son intégralité et que les parties n'ont aucune réclamation l'une contre l'autre concernant le fond du contrat de vente et d'achat.

6. Le présent acte est dressé en trois exemplaires, dont l'un est conservé par le vendeur, l'autre par l'acheteur et le troisième dans les archives de [nom de l'autorité chargée de l'enregistrement].

7. Signatures des parties :

Acheteur vendeur

[remplir si nécessaire] [remplir si nécessaire]

Ce n’est un secret pour personne : le travail de bureau a un impact négatif sur la santé physique et mentale. état mental employé. Il existe de nombreux faits confirmant les deux.
Chaque personne passe une partie importante de sa vie au travail, il est donc très important non seulement ce qu'elle fait, mais aussi avec qui elle doit communiquer.

Implémenter achat d'un bien immobilier commercial, il est recommandé de bien peser et de réfléchir à tout. L'achat d'un bien immobilier est une étape assez sérieuse. Vous devez considérer les perspectives de vos investissements. Naturellement, il doit y avoir une perspective à long terme et garanti.

Au stade initial, il est nécessaire d'étudier les éléments suivants les points importants:

Et ce ne sont là que quelques-unes des questions les plus importantes auxquelles il est préférable de réfléchir à l’avance.

Nuances importantes

Le contrat de vente et d'achat d'un bien immobilier commercial implique utilisation des locaux comme:

point de vente;
entrepôt;
locaux administratifs;
locaux de production.

Lors de la signature d’un contrat d’achat et de vente d’un bien immobilier commercial, le vendeur transfère tous les droits de propriété sur le bien. Et l'acheteur s'engage à devenir propriétaire des locaux qu'il est non résidentiel, en payant au vendeur le montant convenu à l'avance.

Vendre et acheter un espace en droit non seulement les personnes physiques, mais aussi les personnes morales.

Si le contrat est rédigé par une organisation commerciale, il convient alors de prendre en compte le fait qu'il doit avoir capacité légale (entité doit avoir un enregistrement d'État).

Si une organisation engagée dans la vente ou l'acquisition de biens immobiliers non résidentiels non lucratif, alors il doit avoir les droits pour effectuer ces transactions.

Droits de l'organisation Nécessairement reflété dans l’acte constitutif.

Un particulier effectuant l'achat et la vente d'un bien non résidentiel doit être capable.

Sinon, les droits individuel est Gardien. Pour effectuer de telles opérations, le tuteur doit recevoir autorisation effectuer des transactions avec l'autorité de tutelle.

Le compromis d'achat et de vente est rédigé sous forme écrite. Cependant, il n’est pas nécessaire de le légaliser. Bien entendu, le document doit être signé par les deux parties.

Le coût d'achat d'un bien immobilier commercial en Fédération de Russie est de en roubleséquivalent.

Le transfert d'un bien immobilier commercial à un nouveau propriétaire doit être reflété dans acte de cession ou un exemple de contrat d'achat et de vente.

Dans le contrat de vente et d'achat de locaux doit être clairement indiqué des points tels que :

superficie de biens immobiliers commerciaux en cours de vente ;
adresse de l'emplacement;
numéro sur le plan d'étage.

Comment est-il fait?

Il faut comprendre que les coûts de l'immobilier commercial assez décent.

Avec la bonne entreprise, l’achat d’un bien immobilier commercial apporte excellent retour.

Une fois que l'emplacement exact des locaux a été choisi et que l'approbation préliminaire a été conclue pour l'achat d'un bien immobilier commercial, il est nécessaire vérifier toute la documentation pour les locaux achetés.

Le moment est assez responsable et le plus important. Excellent en vérification de documents professionnels– avocats, agents immobiliers. L'essentiel est que ces personnes aient de l'expérience en matière d'inspection et qu'elles aient elles-mêmes été testées. Vous pouvez confier la vérification des documents à la fois aux agents immobiliers et aux avocats. De plus, ils peuvent correctement évaluer la rentabilité projet de démarrage.

Une copie (à titre d'exemple) d'un contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier commercial peut être trouvée sur Internet et imprimée. Lire attentivement tous les sous-paragraphes du document compilé.

A quoi faut-il faire attention ?

Exister critères importants, auxquels vous devez prêter attention et en discuter à l'avance :

Les biens immobiliers commerciaux mis en vente ne doivent pas être gagés en faveur d'un tiers. Exemple : garantie de remboursement de prêt.
L'immobilier commercial était auparavant un objet de construction sans capital, mais a été transféré dans la catégorie du capital.
Le terrain sur lequel se trouve un bien immobilier commercial ne doit pas être loué. A défaut, le locataire a le droit de résilier le contrat et de démolir le bien. De plus, le locataire peut effectuer toutes ces actions unilatéralement.
La double vente doit être évitée. Autrement dit, vérifiez l'objet, il existe des contrats préalablement conclus pour celui-ci et les candidats.
Vérifiez les plans des autorités locales. Peut-être qu'ils réaménagent le quartier et veulent démolir le bâtiment qui abrite l'immeuble commercial.

Une fois tous les documents vérifiés, vous pouvez postuler vous-même contrat de vente.

De plus, les documents suivants doivent être préparés :

acte d'acceptation et de transfert;
réenregistrement de tous les comptes personnels ;
réenregistrement des contrats de prestation de services ;
réenregistrement des entreprises de services (fourniture d'électricité, d'eau, internet, etc.).

Le plus achat en toute sécurité l'immobilier commercial se déroule dans centres d'affaires(surtout dans les nouveaux et modernes), car il est peu probable qu'ils se livrent à des manipulations frauduleuses, de sorte que le risque de double vente est minime.

Rochers sous-marins ce qui peut arriver à un entrepreneur :

Avant d’acheter un bien immobilier commercial, vous devez savoir exactement si le bien nécessite des investissements supplémentaires. Un exemple est la reconstruction d’un objet, la réaffectation, la modernisation, etc.
La législation relative à l'immobilier non résidentiel est en constante évolution et est instable. Les taxes sur l’immobilier commercial évoluent de la même manière. Il est assez difficile de prédire l’approche de tels changements, mais c’est tout à fait possible.
Le propriétaire qui vend des locaux commerciaux ne tient pas toujours en ordre tous les documents requis. Par conséquent, il est extrêmement important de vérifier la disponibilité de toute la documentation relative à l’objet.
Lors de l'élaboration d'un contrat pour la fourniture de services publics, il est nécessaire d'investir beaucoup d'argent et également d'y consacrer beaucoup de temps. Tout en collectant les informations nécessaires à l'achat de locaux, vous devez simultanément essayer de résoudre le problème de la fourniture des services publics, ce qui permettra de gagner beaucoup de temps.

Comment acheter un appartement pour un bien immobilier commercial ?

Prix de l'immobilier commercial bien plus haut que le coût du logement lui-même.

À cet égard, certains entrepreneurs utilisent une astuce : ils acquièrent immobilier résidentiel et commencer à l'exploiter à des fins commerciales.

avantages achats de propriétés résidentielles :

beaucoup moins cher que l’achat d’un bien immobilier commercial ;
la sélection de la zone souhaitée de la pièce s'effectue sans aucun problème;
placement de biens immobiliers résidentiels dans une zone résidentielle (les centres d'affaires sont généralement situés dans les zones centrales de la ville);
localisation de locaux commerciaux aux 1ers étages d'immeubles d'habitation.

Que faut-il pour l'achat ?

Alors, pour faire acquisition d'un bien immobilier requis:

négocier avec le vendeur l'achat et la vente des locaux ;
conclure un contrat;
enregistrer l'accord auprès des autorités gouvernementales ;
le point le plus important dans l'établissement des documents est le transfert des locaux vers la catégorie non résidentielle ;
réenregistrement de tous les comptes personnels existants ;
remise en état des locaux.

Lors de la préparation de tous les documents pour l'achat d'un bien immobilier commercial, il est important vérifie soigneusement informations collectées.

Ça n'en vaut pas la peine sauvegarder en utilisant les services d'un avocat et d'un agent immobilier compétent. De cette façon, vous pouvez prévenir Situations inattendues. Toutefois, si de telles situations se produisent, vous pouvez économiser de l'argent aux procès.

Il s'agit d'un document juridique spécial confirmant le consentement d'une partie (réalisant la vente) au transfert de locaux non résidentiels (commerciaux) à l'autre partie (réalisant l'achat) sur la base du paiement d'un paiement monétaire par l'acheteur. .

Les personnes physiques et morales participent aux transactions.

Référence. Toutes les transactions d'achat et de vente de biens immobiliers sont régies par l'article 549 du Code civil de la Fédération de Russie.

Article 549. Contrat de vente de biens immobiliers

Dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente immobilier (contrat de vente immobilière), le vendeur s'engage à transférer un terrain, un immeuble, une construction, un appartement ou un autre bien immobilier dans la propriété de l'acheteur ().
Les règles prévues au présent paragraphe s'appliquent à la vente d'entreprises dans la mesure où le règlement sur le contrat de vente d'entreprise n'en dispose pas autrement (articles 559, , , , , , ,).

Enregistrement d'un contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels

Lorsque vous concluez des transactions sur la base de locaux non résidentiels, vous risquez d'être confronté un grand nombre difficultés que dans des opérations similaires avec des locaux d'habitation.

C'est une chose de réaliser une transaction d'achat et de vente de locaux non résidentiels, mais une autre de devenir propriétaire légal de la surface acquise. Il convient de garder à l'esprit que le fait même de la conclusion d'un tel accord peut ne pas coïncider avec le moment de la transition de l'espace non résidentiel vers un objet de propriété.

Cela arrive parce que cette transition elle-même ne peut être réalisée qu'après que la transaction ait été enregistrée au niveau législatif.

A propos de ce fait, il faut tenir compte du fait que l'instance de ce document Pour finaliser la transaction, vous devez également joindre d’autres documents légaux afin que tout se passe bien :

documents confirmant le droit de propriété des locaux ;
acte de cession ;
passeport cadastral;
extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier ;
reçu du paiement des droits de l'État ;
documents confirmant l'absence de dettes associées à ces locaux.

Avant-contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier commercial

Ce document n'est rempli que lorsque les citoyens décident soudainement de vendre ou d'acheter des locaux non résidentiels.

Le contrat préliminaire d'achat et de vente doit comprendre la destination des locaux est précisée comme non résidentiel (dans notre cas – comme commercial).

En aucun cas les locaux vendus ne pourront faire l’objet de sanctions ou d’amendes. En conséquence, le vendeur fournit un document confirmant son absence.

L'accord préalable précise également le délai pendant lequel le document principal doit être signé.

Si une certaine partie à la procédure transactionnelle se soustrait à ses obligations, elle peut alors être contrainte devant le tribunal de remplir ses obligations.

Un point essentiel pour conclure une transaction de cette nature est un acompte dont le montant est convenu par les parties et est fixé par celles-ci dans le texte de la convention.

L'acompte est versé par l'acheteur en faveur du vendeur sur la base de l'article 380 du Code civil de la Fédération de Russie. Il ne pourra être restitué à l’acheteur si ce document n’est pas signé par l’une des parties.

Si le vendeur est coupable, la caution sera restituée au double du montant majoré d'une amende dont le montant est précisé dans le contrat. Le moment de la restitution de la caution est également précisé dans l'accord préalable.

Rappelons que le montant de la caution est inclus dans le montant principal de la surface vendue. Un contrat de vente et d'achat de locaux non résidentiels est considéré comme conclu après la signature de la relation juridique par les parties.

L'image montre le document :

Un exemple de contrat réalisé est présenté sur la photo ci-dessous :

Points importants à remplir

Parlons maintenant des points dont vous devez vous souvenir lors du démarrage de la procédure de conclusion d'un contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels.

De quoi les individus doivent-ils se souvenir ?

Afin qu'un particulier puisse participer aux relations juridiques liées à l'achat et à la vente d'un bien immobilier commercial, il doit être légalement capable.

S'il n'a pas la capacité juridique, il est important qu'il ait son propre représentant légal, par exemple un tuteur. Afin d'avoir le droit de représenter une personne incapable lors d'une transaction, le tuteur doit obtenir l'autorisation des autorités de tutelle.

Le texte du contrat doit indiquer :

nom, prénom et patronyme d'une personne physique ;
Date de naissance;
informations du passeport.

Tout ce qui a été écrit dans les sections précédentes concernant les procédures de formalisation au sujet du contrat ne perd pas son application dans cette section.

Ci-dessous une photo du document :

De quoi les personnes morales doivent-elles tenir compte ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que seules les organisations commerciales ou les entreprises ayant la capacité juridique peuvent participer à ces transactions.

Ils ne sont dotés de cette propriété légale qu'après s'être enregistrés auprès d'agences gouvernementales spéciales en tant que personne morale. visages.

Et municipal ou organismes gouvernementaux ne peut participer à des opérations de ce type que si ce droit est précisé dans les actes constitutifs.

Le contrat d’achat et de vente de locaux commerciaux doit préciser :

nom complet de l'organisation ou de l'entreprise ;
forme organisationnelle et juridique;
Adresse de la société;
les détails selon lesquels vous pouvez vous renseigner sur l'enregistrement de la société.

Important! Il ne faut pas oublier que conclure un contrat d'achat et de vente au nom d'une succursale ou d'une unité structurelle d'une entreprise est impossible.

Si cela s’avère toujours nécessaire, le chef d’une succursale ou d’une division peut tirer une conclusion, à condition de disposer d’une procuration légale du chef du siège social de l’entreprise. Dans le cas contraire, la transaction sera considérée comme illégale.

Transactions immobilières commerciales : délais et frais

Supposons qu’une transaction d’achat et de vente de locaux non résidentiels à caractère commercial ait eu lieu. L'aliénation de la valeur immobilière de l'ancien propriétaire au nouveau s'est produite.

Désormais, le nouveau propriétaire doit enregistrer le droit sur une propriété non résidentielle pour que le titre soit valide.

Le temps moyen nécessaire pour terminer la procédure d'enregistrement peut aller jusqu'à une Semaine de travail. Le prix pour réaliser cette opération légale pour les particuliers. les particuliers sont d'environ 2 000 roubles et pour les personnes morales. personnes – 22 000 roubles.

Caractéristiques de la conclusion d'une transaction d'achat et de vente avec paiement échelonné

Que se passe-t-il si l'acheteur n'a pas la possibilité de payer la totalité du montant pour des locaux non résidentiels en une seule fois ? Pour de tels cas, un plan de versement est fourni. Cependant le fait de vendre les locaux en plusieurs fois est reflété dans le texte du contrat.

Lorsqu'il est nécessaire d'acheter un bien immobilier commercial en plusieurs fois, le contrat précise les modalités et les montants des paiements, ainsi que la procédure pour les effectuer.

Un paiement initial est effectué selon un certain pourcentage, qui est également spécifié dans le contrat. Aussi des versements trimestriels sont prévus à hauteur de 10,5% par an.

L'image montre un exemple de document :

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, la procédure de rédaction d'un contrat d'achat et de vente de locaux non résidentiels comporte ses propres nuances et pièges qui doivent être pris en compte afin qu'il n'y ait aucun problème lors de la conclusion de toutes les transactions.

______________ "___"___________ ____ ville ___________________________________, ci-après dénommé le "Vendeur", (nom complet de l'organisation) représenté par _________________________________________, agissant___ sur la base de (fonction, nom complet) _____________________, d'une part, et ________________________________, (charte, procuration) (nom complet de l'organisme) ci-après dénommé « Acheteur », représenté par ______________________________, (fonction, nom complet) agissant____ sur la base de ______________________________, d'autre part, (charte, procuration ) ont conclu le présent Accord sur les points suivants : 1. OBJET DE L'ACCORD 1.1. En vertu du présent Contrat, le Vendeur transfère la propriété de locaux non résidentiels d'une superficie de ____ (__________) m². m, situé à l'adresse : _______________________________, numéro cadastral ____________, __________, (indiquer les autres caractéristiques des locaux) (ci-après dénommés les « Locaux »), et l'Acheteur accepte les Locaux ci-dessus et en paie le prix à hauteur du montant et de la manière prévue dans le présent Accord 1.

1 Un accord est considéré comme conclu si un accord est conclu entre les parties, dans la forme requise dans les cas appropriés, sur toutes les conditions essentielles de l'accord. La condition faisant l'objet du contrat est une condition essentielle du contrat (clause 1 de l'article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Le contrat de vente d'un bien immobilier doit contenir des données permettant d'identifier définitivement le bien immobilier à transférer à l'acheteur en vertu du contrat, y compris des données qui déterminent la localisation du bien immobilier sur le terrain concerné ou dans le cadre de d'autres biens immobiliers. En l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative au bien immobilier à transférer est considérée comme non convenue par les parties et le contrat correspondant n'est pas considéré comme conclu (article 554 du Code civil de la Fédération de Russie).

1.2. Simultanément au transfert de propriété des Locaux, l'Acheteur se voit transférer le droit ___________________________________ sur la parcelle foncière (préciser le type de droit en cours de transfert) occupée par ces Locaux et nécessaire à son usage 2.

2 Dans le cas où le vendeur est propriétaire du terrain sur lequel est situé le bien vendu, l'acheteur se voit transférer la propriété du terrain occupé par ce bien immobilier et nécessaire à son usage, sauf disposition contraire de la loi. Lors de la vente d'un bien immobilier situé sur un terrain n'appartenant pas au vendeur par droit de propriété, l'acheteur acquiert le droit d'usage du terrain correspondant dans les mêmes conditions que le vendeur de bien immobilier (clauses 2, 3 de l'article 552 du Code civil de la Fédération de Russie).

1.3. Les locaux appartiennent au Vendeur selon le droit de propriété, qui est confirmé par ______________________________ du « ___ »__________ ____, Certificat d'enregistrement public des droits de propriété N _____ du « ___ » _________ ____, délivré le _______________________ ____________, qui a été enregistré au Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci pour le N _____ en date du « ___ »____________ ____ 3.

3 Le contrat de vente d'un bien immobilier doit contenir des données permettant d'identifier définitivement le bien immobilier à transférer à l'acheteur en vertu du contrat, y compris des données qui déterminent la localisation du bien immobilier sur le terrain concerné ou dans le cadre de d'autres biens immobiliers. En l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative au bien immobilier à transférer est considérée comme non convenue par les parties et le contrat correspondant n'est pas considéré comme conclu (article 554 du Code civil de la Fédération de Russie).

1.4. Le Vendeur garantit qu'avant la conclusion du présent Contrat, les Locaux n'ont été vendus à personne d'autre, ni promis, ni gagés, en litige, sous saisie ou interdiction, et sont libres de tout droit de tiers.

1.5. Caractéristiques et d'autres informations sur les Locaux sont indiquées dans le passeport cadastral n° _______ à compter de "___"__________ ____ Le passeport cadastral, l'explication et le plan d'étage font partie intégrante du présent Accord.

2. PRIX ET PROCÉDURE DE PAIEMENT

2.1. Le prix des locaux transférés en vertu du présent accord est de _____ (____________) roubles 4.

4 Le contrat de vente d'un bien immobilier doit prévoir le prix de ce bien. Si le contrat ne contient pas de condition convenue par écrit par les parties concernant le prix du bien immobilier, le contrat de vente est considéré comme non conclu. Dans ce cas, les règles de détermination du prix prévues au paragraphe 3 de l'article 424 du Code civil de la Fédération de Russie ne s'appliquent pas (clause 1 de l'article 555 du Code civil de la Fédération de Russie).

2.2. Le prix des Locaux spécifié à la clause 2.1 du présent Contrat a été payé par l'Acheteur avant la conclusion du présent Contrat.

2.3. Les Parties supporteront à parts égales les frais liés à l'enregistrement du transfert de propriété des Locaux conformément à la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

3. TRANSFERT DE LOCAUX

3.1. Le Vendeur s'engage à transférer les Locaux à l'Acheteur dans un délai de _____ jours à compter de la date de conclusion du présent Contrat selon le certificat de réception signé par les deux Parties.

3.2. La signature du Certificat de Réception et de Cession des Locaux indique que l'Acheteur a inspecté les Locaux et son consentement à accepter les Locaux tels que état technique, dans lequel se trouvent les Locaux à la date de signature du certificat de réception.

3.3. La propriété des Locaux naît avec l'Acheteur à compter du moment de l'enregistrement du transfert de propriété du Vendeur à l'Acheteur à ________________________________________________________________________________________. (préciser l'organisme procédant à l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci)

3.4. Le risque de perte ou de dommage accidentel des Locaux avant l'enregistrement par l'État du transfert de propriété des Locaux à l'Acheteur incombe au Vendeur.

3.5. Dans le cas où le Vendeur transfère à l'Acheteur des Locaux non conformes aux termes du présent Contrat, si les défauts des Locaux n'ont pas été précisés par le Vendeur, l'Acheteur à qui les Locaux de qualité insuffisante ont été transférés a le droit , à sa seule discrétion, d'exiger du Vendeur :

Une réduction proportionnelle du prix d’achat ;

Élimination gratuite des défauts des Locaux dans un délai n'excédant pas le ______________ à compter de la date du ________________________ ;

Remboursement de vos frais pour éliminer les défauts des Locaux.

3.6. En cas de violation significative des exigences de qualité des Locaux (détection de vices irréparables, défauts qui ne peuvent être éliminés sans coûts ou délais disproportionnés, ou sont identifiés de manière répétée, ou réapparaissent après leur élimination, et autres défauts similaires) , l'Acheteur a le droit de refuser d'exécuter le présent Contrat et d'exiger le remboursement du montant payé.

4. DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

4.1. Le vendeur est tenu :

4.1.1. Transférer les Locaux à l'Acheteur de la manière et dans les conditions prévues au présent Contrat.

4.1.2. Soumettre à l'organisme qui procède à l'enregistrement public des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci tous les documents nécessaires pour enregistrer le transfert de propriété des locaux dans un délai de _______________ à compter de la date de conclusion du présent accord.

4.1.3. Fournir à l'Acheteur toutes les informations nécessaires et relatives aux Locaux transférés, y compris les informations sur les défauts des Locaux.

4.2. L'acheteur est tenu :

4.2.1. Payer le prix des Locaux de la manière prescrite par le présent Contrat.

4.2.2. Accepter les Locaux de la manière et selon les conditions prévues dans le présent Contrat.

4.2.3. Soumettre à l'organisme qui procède à l'enregistrement public des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci tous les documents nécessaires à l'enregistrement public du transfert de propriété des locaux.

5. RESPONSABILITÉ

5.1. En cas de violation par le Vendeur des obligations établies par la clause 4.1.3 du Contrat, l'Acheteur a le droit d'exiger le paiement d'une amende d'un montant de _____% du prix des Locaux spécifié à la clause 2.1 du présent Contrat.

5.2. En cas de violation par le Vendeur des obligations établies par les clauses 3.1, 4.1.2 du présent Contrat, l'Acheteur a le droit d'exiger le paiement d'une pénalité d'un montant de _____% du prix des Locaux spécifié à la clause 2.1 du présent Contrat. pour chaque jour de retard.

5.3. En cas de non-respect par le Vendeur du délai d'élimination des défauts des Locaux, prévu à l'article 3.5 du présent Contrat, l'Acheteur a le droit d'exiger le paiement d'une pénalité d'un montant de _____% du prix des Locaux spécifié à l'article 2.1 du présent Contrat pour chaque jour de retard.

5.4. En cas de non-respect ou de mauvaise exécution par les Parties d'autres obligations en vertu du présent Accord, les Parties assument la responsabilité établie par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

6. RÈGLEMENT DES DIFFÉRENDS

6.1. Tous les différends et désaccords pouvant survenir entre les Parties sur des questions qui ne sont pas résolues dans le texte du présent Accord seront résolus par la voie des négociations.

6.2. S'il est impossible de résoudre les différends par la négociation, les parties les soumettront pour examen au tribunal d'arbitrage ____________________ de la manière prescrite par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

7. AUTRES CONDITIONS 5

5 Outre la condition faisant l'objet du contrat, ainsi que les conditions qui sont désignées dans la loi ou dans d'autres actes juridiques comme essentielles ou nécessaires pour les contrats de ce type, les conditions essentielles du contrat sont toutes les conditions par rapport auxquelles, à la demande de l'une des parties, un accord doit être conclu (par. 2, clause 1 de l'article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Ainsi, les parties ont le droit de définir elles-mêmes toute condition comme essentielle, à défaut de laquelle le contrat ne pourra être considéré comme conclu.

7.1. Le présent Accord entre en vigueur à la date de sa signature par les Parties et est valable jusqu'à ce que les Parties remplissent pleinement toutes les obligations qui en découlent.

7.2. Tous les ajouts et modifications au présent Accord doivent être consignés par écrit et signés par les deux parties.

7.3. Le présent Accord peut être résilié par accord des Parties, ainsi que pour d'autres motifs établis par la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

7.4. Dans tout ce qui n'est pas prévu dans le présent Accord, les Parties sont guidées par les dispositions de la législation en vigueur de la Fédération de Russie.

7.5. Le présent Accord a été rédigé en 3 (trois) exemplaires, un pour chacune des Parties, le troisième pour l'organisme procédant à l'enregistrement public des droits immobiliers et des transactions avec ceux-ci.

8. ADRESSES ET COORDONNÉES BANCAIRES DES PARTIES

Vendeur: ______________________________________________________

________________________________________________________________

Acheteur: ____________________________________________________

________________________________________________________________

SIGNATURES DES PARTIES :

Vendeur : Acheteur : _____________/________________ _______________/_______________ M.P. Député

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