Aspectos jurídicos do contrato de compra e venda de imóveis comerciais. Modelo de contrato para venda de imóveis comerciais

Neste artigo tentaremos abordar todas as nuances da realização de uma transação e da celebração de um contrato de compra e venda de imóveis não residenciais entre particulares em 2019. Além disso, agora é o momento mais favorável para a aquisição de imóveis não residenciais.

No Cadastro Único de Imóveis do Estado (USRN) de 2019, um dos objetos de registro cadastral são “Imóveis” com finalidade “não residencial”. Na vida cotidiana, esse objeto contábil ainda é chamado de instalações não residenciais (NP).

Sinais

O imóvel não residencial é um objeto imobiliário inscrito no registo cadastral e que apresenta as seguintes características:

localizado em edifício (residencial ou não residencial);
separado dos demais cômodos do prédio;
tem entrada separada;
é composto por diversas “partes” necessárias ao seu funcionamento;
não se destina a residência permanente;
utilizados para fins comerciais, administrativos ou públicos;
tem finalidade “não residencial” inscrita no Cadastro Único de Imóveis do Estado.

Tipos de uso

As instalações não residenciais, dependendo da sua utilização, podem ser divididas em vários tipos. O mais comum:

instalações de escritórios em edifícios;
instalações comerciais em edifícios;
organização de catering em edifícios;
hotéis em edifícios;
centros de entretenimento em edifícios;
para a prestação de serviços domésticos;
colocação de farmácias e prestação de serviços médicos;
outro.

Compramos instalações não residenciais

Para evitar erros na celebração de um contrato de compra e venda de imóveis não residenciais entre particulares em 2019, é necessário realizar vários passos sequencialmente.

No contexto deste artigo, são considerados particulares os cidadãos que não possuem o estatuto de “empreendedor individual”.

Selecionando um objeto

Entre grande quantidade Para instalações não residenciais no mercado imobiliário, escolher o local certo não é tão fácil. É necessário ser guiado senso comum, limitando-se aos parâmetros necessários e descartando os desnecessários.

Se o preço for sua consideração mais importante, procure um espaço que seja 7% a 10% mais caro do que você pode pagar. A negociação é uma das cerimônias mais importantes. Eles sempre dão desconto, porque... geralmente está incluído inicialmente no preço.

As instalações não residenciais devem corresponder à finalidade para a qual foram adquiridas.

Trabalhando com o vendedor

Assim que as instalações não residenciais forem selecionadas, inicia-se o trabalho inicial com o vendedor. Inclui:

Identificação do verdadeiro proprietário do NP. Pode haver vários ou um. A opção mais correta, uma vez selecionadas as instalações, é solicitar um extrato ampliado e atualizado do Cadastro Único de Imóveis do Estado. As informações nele contidas fornecerão respostas para muitas perguntas. Você não pode confiar 100% no vendedor neste assunto. Qualquer pessoa pode solicitar um extrato.
O comprador deve estudar cuidadosamente as informações sobre o NP contidas no extrato. É preciso ficar atento ao tipo de direito: único (um só titular), ação ordinária ou comum (vários titulares). A ordem da transação dependerá desta informação.
Inspeção dos documentos de titularidade do vendedor do imóvel. Documentos de título são documentos que explicam como o vendedor se tornou proprietário do imóvel. Os principais são: contratos civis, certidão de herança, decisão judicial.

Por que consultar esses documentos se existe um extrato confirmando a propriedade? A partir desses documentos você pode entender quão altas são as chances de o negócio concluído poder ser contestado. Certificado de direito à herança – um herdeiro “desaparecido” pode aparecer repentinamente.

Uma decisão judicial pode ser contestada por um tribunal superior. Você não pode prever tudo. Portanto, quanto mais anos se passaram desde que o vendedor recebeu o documento de título, melhor.

Certifique-se de verificar a declaração quanto à presença ou ausência de gravames sobre o direito de propriedade. Estes podem incluir: uma hipoteca, um contrato de arrendamento de longo prazo ou uma apreensão imposta por uma decisão judicial. Caso sejam impostos gravames, é necessário obter explicações do vendedor e discutir com ele a possibilidade de remoção dos gravames.
Verificando a ausência de redesenvolvimento descoordenado. O proprietário possui uma planta técnica das instalações ou um passaporte técnico se a propriedade tiver surgido há muito tempo. Cada um deles possui uma planta baixa. É necessário comparar este plano com o layout real da sala. Em caso de divergências, o proprietário deverá apresentar documentos que comprovem que está legalizado.

O que fazer se não existirem tais documentos, mas você estiver totalmente satisfeito com as instalações? Se você concluir um DCT por escrito simples e sem utilizar recursos emprestados, nada o impedirá de completá-lo. Mas você deve entender que a partir do momento do registro estadual, o novo proprietário será responsável pela reforma descoordenada!

Discussão e acordo sobre os termos da transação. Este é o preço, o valor do adiantamento (depósito), o procedimento de pagamento, o momento da celebração do contrato e a transferência do NP para o comprador.

Contrato básico de compra e venda

Para proceder à conclusão do DCP, as partes deverão esclarecer por si mesmas os seguintes pontos.

Forma de acordo.

O acordo é celebrado de forma simples e escrita se o NP tiver apenas um proprietário e passar a ser propriedade de uma pessoa. As partes podem preparar esse documento sozinhas ou recorrendo aos serviços de um corretor de imóveis. O DCP adquire força jurídica a partir do momento em que é assinado pelas partes.

Se houver mais de uma pessoa do lado do comprador ou do proprietário, tal acordo será celebrado apenas sob forma notarial. É elaborado e certificado por notário. As taxas notariais não são baratas, mas você tem que pagá-las. O contrato adquire personalidade jurídica após ser autenticado por notário.

Seções do contrato de compra e venda (SPA)

Qualquer que seja a forma como a DCT seja concluída, ela deve incluir seções importantes, sem as quais pode ser considerada inconcluída:

nome, data e local de celebração da apólice;
informações sobre as partes da transação (para cada uma são indicados nome completo, data/local de nascimento, dados do passaporte, endereço de registro);
descrição do objeto do contrato, ou seja, imóveis não residenciais (conforme Extrato do Cadastro Único do Estado): nome, número cadastral, endereço e área do NP;
descrição dos documentos de titularidade, dados sobre gravames dos direitos do titular do IP;
custo do NP e forma de pagamento;
procedimento para transferência de NP;
responsabilidade das partes pelo descumprimento de obrigações;
condições adicionais a pedido da instituição de crédito se a compra for efectuada com fundos emprestados.

As partes poderão acrescentar outras cláusulas ao DCP.

Contrato preliminar de compra e venda

Antes de celebrar o DPA, as partes têm o direito de assinar um contrato preliminar de compra e venda (PPSA), que confirma legalmente as intenções das partes. Se o contrato principal for celebrado sem notário e sem empréstimos, não é necessária a celebração de PDCP.

Por que ainda é recomendado registrá-lo? Este contrato incentiva as partes a cumprirem suas intenções voluntariamente. Se necessário, ele ajudará a conseguir isso no tribunal. E a parte que se recusar a concluir a transação arcará com a responsabilidade financeira.

Os termos do PDCP são os mesmos do acordo principal, salvo algumas nuances. No PDCP, as partes indicam adicionalmente:

o momento em que celebrarão o acordo político principal;
o valor do adiantamento/depósito (são coisas diferentes);
quem arca com os custos – se o contrato for notarizado;
quando o NP será repassado ao comprador;
outras condições a pedido da instituição de crédito se a compra for efectuada com fundos emprestados.

Cálculos

O procedimento de liquidação com o vendedor não é regulamentado por lei. Portanto, as partes escolhem de forma independente a forma de pagamento, com exceção da compra de IR com recursos de empréstimo.

Na prática, as liquidações com o vendedor são realizadas na seguinte ordem: na primeira etapa das liquidações, um adiantamento ou depósito é transferido por conta do IP adquirido mediante assinatura do vendedor, na segunda (principal) etapa das liquidações; regra, é feita no momento da assinatura do contrato de venda principal e também contra recibo.

Qual é a diferença entre um adiantamento e um depósito? Nada para a pessoa comum. Mas do ponto de vista jurídico, têm consequências jurídicas diferentes.

Um adiantamento é um pré-pagamento parcial. Se alguma das partes se recusar a concluir a transação, o adiantamento será simplesmente devolvido ao comprador.

Depósito - é elaborado por meio de contrato de depósito. Se o comprador se recusar a concluir a transação, o depósito não lhe será devolvido. Caso o proprietário do imóvel se recuse, ele devolve o dobro do valor da caução ao comprador.

O vendedor deve fornecer um recibo para recebimento do adiantamento/depósito.

Os métodos de pagamento mais utilizados entre as partes são:

aluguel de cofre. O vendedor receberá o dinheiro somente após fornecer extrato do registro da cessão de direitos;

com o DCT preenchido, as partes vão ao banco e transferem o dinheiro para o cartão do vendedor, que emite recibo do seu recebimento;
é aberto um depósito em favor do vendedor, que recebe o dinheiro após fornecer extrato do Cadastro Único de Registro Estadual;
o comprador simplesmente transfere dinheiro para o vendedor de mão em mão contra recibo.

Transferência de instalações para o comprador

Ao transferir um NP, deve ser elaborada uma lei de transferência (artigo 556 do Código Civil da Federação Russa). Indica a data da transferência, os motivos da transferência (dados do contrato), o endereço e a área do imóvel transferido e brevemente sobre a situação do imóvel (satisfatório-insatisfatório). E assinaturas: o vendedor entregou e o comprador aceitou o NP.

Custos de registro

A lista de custos para as partes depende de diversas nuances.

Se o contrato for celebrado por notário, será necessária uma avaliação independente do valor de mercado das instalações não residenciais. O notário precisa dele para calcular o valor do imposto estadual. Via de regra, o notário compara o valor cadastral com o valor de mercado e cobra uma taxa do maior deles. Se houver um proprietário e vários vendedores, o “culpado” da forma notarial é o vendedor e vice-versa. Se as partes discutirem sobre quem arca com quais custos, então há razão para atribuir os custos de avaliação e pagamento de taxas estaduais ao “culpado”. Avaliação - de 3.000 rublos, taxa estadual para trabalho técnico - de 10.000 rublos.
Se o IP for adquirido com um empréstimo, o banco também solicitará uma avaliação independente do valor do IP. Nesse caso, o comprador arca com o custo da avaliação porque contrata o empréstimo.
Caso o NP tenha sido adquirido pelo vendedor durante o casamento (com exceção de doação ou testamento), será necessária a autorização autenticada do segundo cônjuge para a venda do NP.

Registro estadual de transferência de direitos

O contrato foi assinado e os pagamentos foram feitos. Agora temos que apresentar documentos para registro estadual de transferência de propriedade do IP ao comprador.

Para enviar os documentos, é necessário dirigir-se ao centro multifuncional (MFC) ou à agência Rosreestr, onde será aceita a inscrição das partes e os documentos necessários. Para registrar a transferência de direitos você precisa:

Documentos do Vendedor que comprovem a titularidade do IP.
DCP no número de cópias, igual ao número pessoas contratadas, + 1 cópia para a autoridade de registro.
O ato de transferência em número de exemplares igual ao número de pessoas objeto do contrato, + 1 exemplar para a autoridade registradora.
Consentimento autenticado do segundo cônjuge (se o NP se referir a bens adquiridos em conjunto).
Procuração com firma reconhecida, caso a pessoa que assinou o contrato e/ou submeta os documentos ao MFC atue em nome do participante da operação.
Contrato de empréstimo, se o PE for adquirido com recursos emprestados.
Recibo de pagamento de imposto estadual (não pode ser fornecido se o pagamento tiver sido feito em em formato eletrônico). O imposto estadual é de 2.000 rublos. Se o contrato de hipoteca for de 1.000 rublos. O comprador paga a taxa estadual.

Também é necessário levar documentos de identificação do vendedor e comprador e SNILS.

Prazos de registro estadual: para envio ao MFC - 9 dias, ao Rosreestr - 7 dias, para transação autenticada - 5 e 3 dias, respectivamente.

Se tudo for feito corretamente, o comprador se tornará proprietário de pleno direito a partir da data do registro, confirmando o qual receberá um extrato do Cadastro Único de Imóveis do Estado.

O formulário do documento “Contrato de compra e venda de imóveis não residenciais” pertence à rubrica “Contrato de compra e venda, contrato de contratação”. Salve o link para o documento em nas redes sociais ou baixe-o para o seu computador.

compra e venda de instalações não residenciais

[local de celebração do contrato] [dia, mês, ano]

[Nome completo do vendedor] representado por [cargo, nome completo], agindo com base em [documento que comprove a autoridade para agir em nome de pessoa jurídica], doravante denominado “Vendedor”, por um lado, e [nome completo do comprador] representado por [cargo, nome completo], agindo com base em [documento confirmando a autoridade para agir em nome de uma pessoa jurídica], doravante denominado “Comprador”, por outro Por outro lado, e em conjunto denominadas “Partes”, celebraram este acordo da seguinte forma:

1. O Objeto do Contrato

1.1. O Vendedor compromete-se a transferir a propriedade para o Comprador, e o Comprador compromete-se a aceitar e pagar de acordo com os termos deste Contrato, instalações não residenciais - [características das instalações], área total [valor em algarismos e palavras] m². m., composto por quartos [valor], localizados no andar [valor] do edifício [valor] de andares [características do edifício], localizado no endereço: [inserir conforme necessário], número de inventário [valor] (doravante também referido como o Objeto).

1.2. O objeto pertence ao Vendedor por direito de propriedade com base nos seguintes documentos: [documentos que comprovem a existência, origem, extinção, transferência, restrição (oneração) do direito].

1.3. A propriedade do Imóvel está inscrita no Cadastro Único Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele [data, mês, ano], registro de registro N [valor], certificado de registro estadual de direitos [série N], emitido por [nome da autoridade de registro] [data de emissão].

2. Preço do contrato e procedimento de pagamento

2.1. O custo do Objeto sob este Contrato é de [valor em algarismos e palavras] rublos.

2.2. O Comprador compromete-se a pagar o custo especificado do Objeto de cada vez dentro de [período] dias a partir da data de assinatura pelas Partes deste Contrato por transferência Dinheiro para a conta bancária do Vendedor.

2.3. O preço especificado é estabelecido por acordo entre as Partes deste Contrato, é definitivo e não pode ser alterado.

2.4. As obrigações do Comprador de pagar pelo Objeto são consideradas cumpridas a partir do momento em que os fundos são recebidos integralmente na conta bancária do Vendedor.

3. Transferência de instalações não residenciais e transferência de propriedade para o comprador

3.1. A transferência do Objeto pelo Vendedor e sua aceitação pelo Comprador é realizada de acordo com o ato de transferência, que é parte integrante deste Contrato, no prazo máximo de [prazo] dias a partir da data do pagamento.

3.2. A preparação do Objeto para transferência é de responsabilidade do Vendedor e é realizada às suas custas.

3.3. A propriedade das instalações não residenciais passa para o Comprador a partir do momento do registro estadual da transferência de propriedade.

3.4. O risco de perda acidental ou dano ao Objeto antes da transferência da propriedade para o Comprador é do Vendedor.

4. Garantias de solvência da transação

4.1. O Vendedor garante que antes da celebração deste Contrato, as instalações não residenciais não foram vendidas a ninguém, não foram alienadas de outra forma, não estão hipotecadas ou apreendidas, não foram arrendadas, não estão sujeitas a dívida, têm não foi executado e também que o direito de propriedade do Vendedor não é contestado por ninguém.

5. Direitos e obrigações das partes

5.1. O vendedor é obrigado:

5.1.1. Transferência para o Comprador da propriedade, sem quaisquer retiradas, das instalações não residenciais objeto deste Contrato de acordo com a escritura de transferência na forma e nos prazos estabelecidos por este Contrato.

5.1.2. Forneça tudo ao comprador Documentos exigidos para registro estadual de transferência de propriedade de instalações não residenciais.

5.1.3. Realizar todas as ações necessárias e suportar todos os custos associados à preparação do Imóvel para venda.

5.1.4. Aceite o pagamento feito pelo Comprador.

5.2. O comprador é obrigado:

5.2.1. Pagar por instalações não residenciais no valor e na forma estabelecida neste Contrato.

5.2.2. Aceitar instalações não residenciais nos termos previstos neste Contrato.

5.2.3. Suportar os custos associados ao registo estadual da transferência de propriedade do Objeto.

6. Disposições finais

6.1. Pelo descumprimento ou cumprimento indevido das obrigações decorrentes deste Contrato, a Parte culpada deverá indenizar a outra Parte por todas as perdas daí resultantes.

6.2. Este acordo contém todo o escopo dos acordos entre as Partes em relação ao objeto deste acordo, cancela e invalida todas as outras obrigações ou representações que poderiam ser aceitas ou feitas pelas Partes oralmente ou por escrito antes de assinar este acordo.

6.3. Este contrato é redigido em três vias, uma das quais é mantida nos arquivos de [nome da autoridade registradora] no endereço: [preencher o obrigatório], e as demais são entregues ao Vendedor e ao Comprador.

6.4. Em tudo o que não está previsto neste Acordo, as Partes são guiadas pela legislação em vigor da Federação Russa.

7. Detalhes e assinaturas das partes

Vendedor comprador

[preencha conforme necessário] [preencha conforme necessário]

Aplicativo

ao contrato de compra e venda

instalações não residenciais

Escritura de transferência

[local de assinatura] [dia, mês, ano]

Nos termos do Contrato de Compra e Venda de imóveis não residenciais datado de [dia, mês, ano], orientado pelos requisitos do art. 556 Código Civil Federação Russa, [nome completo da pessoa jurídica] representada por [cargo, nome completo], agindo com base no [Estatuto, Regulamento, Procuração], doravante denominado “Comprador”, por um lado, e [ nome completo da pessoa jurídica] sobre a pessoa [cargo, nome completo], agindo com base no [Estatuto, Regulamento, Procuração], doravante denominado “Vendedor”, por outro lado, e em conjunto referidos denominadas “Partes”, assinaram este ato da seguinte forma:

1. O Vendedor transferiu e o Comprador aceitou a propriedade de instalações não residenciais - [características das instalações], área total [em números e palavras] m². m., composto por [número de] quartos, localizado no andar [valor] do edifício de [valor] andares [características do edifício], localizado no endereço: [inserir conforme necessário], número de inventário [valor] (doravante também chamado de Objeto).

2. De acordo com esta Lei, o Vendedor transferiu a propriedade e o Comprador aceitou as instalações especificadas nas condições de qualidade em que se encontravam no dia da assinatura desta Lei.

3. O Comprador pagou ao Vendedor o custo integral do Objeto de acordo com os termos do Contrato de Compra e Venda.

4. Após a transferência do Objeto para o Comprador e a assinatura desta Lei pelas Partes, a obrigação do Vendedor de transferir as instalações não residenciais para o Comprador é considerada cumprida.

5. Por esta Lei, cada uma das Partes confirma que as obrigações das Partes foram cumpridas, o pagamento foi feito integralmente e as Partes não têm reivindicações entre si em relação à substância do Contrato de Compra e Venda.

6. Esta Lei é redigida em três vias, uma das quais é mantida pelo Vendedor, a outra pelo Comprador e a terceira pelos arquivos de [nome da autoridade de registro].

7. Assinaturas das partes:

Vendedor comprador

[preencha conforme necessário] [preencha conforme necessário]

Não é nenhum segredo que o trabalho de escritório tem um impacto negativo na saúde física e mental. Estado mental funcionário. Existem muitos fatos que confirmam ambos.
Cada pessoa passa uma parte significativa da sua vida no trabalho, por isso é muito importante não só o que faz, mas também com quem tem de comunicar.

Implementar compra de imóveis comerciais, é recomendável pesar cuidadosamente e pensar em tudo. Comprar um imóvel é um passo bastante sério. Você precisa considerar as perspectivas de seus investimentos. Naturalmente, deve haver perspectiva longo prazo e garantido.

Na fase inicial, é necessário estudar os seguintes aspectos mais pontos importantes:

E essas são apenas algumas das questões mais importantes que devem ser pensadas com antecedência.

Nuances importantes

O contrato de compra e venda de imóveis comerciais envolve uso de instalações como:

ponto de venda;
armazém;
instalações administrativas;
instalações de produção.

Ao assinar um contrato de compra e venda de um imóvel comercial, o vendedor transfere todos os direitos de propriedade do imóvel. E o comprador compromete-se a apropriar-se das instalações que não é residencial, pagando antecipadamente ao vendedor o valor acordado.

Vender e comprar espaço em lei não apenas pessoas físicas, mas também pessoas jurídicas.

Se o contrato for elaborado por uma organização comercial, deve-se levar em consideração o fato de que deve ter capacidade jurídica (entidade deve ter registro estadual).

Se uma organização envolvida na venda ou aquisição de bens imóveis não residenciais sem fins lucrativos, então deve ter os direitos para realizar essas transações.

Direitos da organização Necessariamente refletido no documento constituinte.

A pessoa física que realiza a compra e venda de imóvel não residencial deve ser capaz.

Caso contrário, os direitos Individualé guardião. Para realizar tais operações, o tutor deve receber permissão realizar transações com a autoridade tutelar.

O contrato de compra e venda é elaborado de forma escrita. Porém, não é necessário autenticar em cartório. Naturalmente, o documento deve ser assinado por ambas as partes.

O custo de aquisição de imóveis comerciais na Federação Russa é em rublos equivalente.

A transferência de imóvel comercial para um novo proprietário deve ser refletida em escritura de transferência ou um modelo de contrato de compra e venda.

No contrato de compra e venda de imóveis deve ser claramente declarado pontos como:

área de imóveis comerciais a serem vendidos;
endereço de localização;
número na planta baixa.

Como isso é feito?

Deve ser entendido que os custos dos imóveis comerciais bastante decente.

Com o negócio certo, a compra de imóveis comerciais traz excelente retorno.

Depois de selecionada a localização exata das instalações e concluída a aprovação preliminar para aquisição de imóveis comerciais, é necessário verifique toda a documentação para as instalações adquiridas.

O momento é bastante responsável e o mais importante. Excelente na verificação de documentos profissionais– advogados, corretores de imóveis. O principal é que essas pessoas tenham experiência em fiscalizações e tenham sido testadas. Você pode confiar a verificação de documentos tanto a corretores de imóveis quanto a advogados. Além disso, eles podem corretamente avaliar a rentabilidade iniciando projeto.

Uma cópia (como exemplo) de um contrato de compra e venda de um imóvel comercial pode ser encontrada na Internet e impressa. Leia cuidadosamente todos os parágrafos do documento compilado.

Em que você deve prestar atenção?

Existir critérios importantes, aos quais você precisa prestar atenção e discuti-los com antecedência:

Os imóveis comerciais colocados à venda não devem ser penhorados a terceiros. Exemplo: garantia de reembolso de empréstimo.
Os imóveis comerciais eram anteriormente objeto de construção não capital, mas foram transferidos para a categoria de capital.
O terreno onde está localizado o imóvel comercial não deve ser arrendado. Caso contrário, o inquilino tem o direito de rescindir o contrato e demolir o imóvel. Além disso, o inquilino pode realizar todas essas ações unilateralmente.
A venda dupla deve ser evitada. Ou seja, verifique o objeto, existem contratos previamente celebrados para o mesmo e os candidatos.
Verifique os planos das autoridades locais. Talvez estejam reformando a área e queiram demolir o prédio que abriga o imóvel comercial.

Depois que todos os documentos forem verificados, você pode se inscrever contrato de venda.

Além disso, é necessário preparar os seguintes documentos:

ato de aceitação e transferência;
novo registro de todas as contas pessoais;
recadastramento de contratos de prestação de serviços;
recadastramento de empresas de serviços (fornecimento de energia elétrica, água, internet, etc.).

A maioria compra segura imóveis comerciais ocorrem em centros de negócios(especialmente nos novos e modernos), uma vez que é pouco provável que se envolvam em manipulações fraudulentas, pelo que o risco de venda dupla é mínimo.

Rochas subaquáticas que pode acontecer a um empreendedor:

Antes de adquirir um imóvel comercial, você precisa saber exatamente se o imóvel exige investimentos adicionais. Um exemplo é a reconstrução de um objeto, reaproveitamento, modernização, etc.
A legislação relativa a imóveis não residenciais está em constante mudança e é instável. Os impostos sobre imóveis comerciais estão mudando de forma semelhante. É muito difícil prever a aproximação de tais mudanças, mas é bem possível.
O proprietário que vende estabelecimentos comerciais nem sempre mantém todos os documentos exigidos em ordem. Portanto, é de extrema importância verificar a disponibilidade de toda a documentação do objeto.
Na hora de fazer um contrato de prestação de serviços de utilidade pública é preciso investir muito dinheiro e também despender muito tempo. Ao recolher as informações necessárias para a aquisição de um imóvel, deve simultaneamente tentar resolver o problema de prestação de serviços públicos, o que ajudará a poupar significativamente tempo.

Como comprar um apartamento para imóveis comerciais?

Preço de imóveis comerciais muito mais alto do que o custo da própria habitação.

Nesse sentido, alguns empreendedores usam um truque: adquirem imóveis residenciais e começar a explorá-lo para fins comerciais.

prós compras de imóveis residenciais:

muito mais barato do que comprar imóveis comerciais;
a seleção da área desejada da sala é realizada sem problemas;
colocação de imóveis residenciais em área residencial (os centros de negócios geralmente estão localizados nas áreas centrais da cidade);
localização de estabelecimentos comerciais nos 1º pisos de edifícios residenciais.

O que é necessário para comprar?

Então, para fazer aquisição de imóveis obrigatório:

negociar com o vendedor a compra e venda de imóveis;
Entrar em um contrato;
registrar o acordo junto às autoridades governamentais;
o ponto mais importante na preparação dos documentos é a transferência das instalações para a categoria não residencial;
novo registro de todas as contas pessoais existentes;
remodelação de instalações.

Ao preparar toda a documentação para aquisição de imóveis comerciais, é importante verifique com cuidado informações coletadas.

Não vale a pena salvar utilizando os serviços de um advogado e corretor de imóveis competente. Desta forma você pode evitar Situações inesperadas. No entanto, se tais situações ocorrerem, você pode Economizar nos julgamentos.

Este é um documento legal especial que confirma o consentimento de uma parte (efetuando a venda) com a transferência de instalações não residenciais (comerciais) para a outra parte (efetuando a compra) com base no pagamento de uma quantia em dinheiro pelo comprador .

Pessoas físicas e jurídicas participam das transações.

Referência. Todas as transações de compra e venda de imóveis são regulamentadas pelo artigo 549 do Código Civil da Federação Russa.

Artigo 549. Contrato de venda de bens imóveis

Nos termos de um contrato de compra e venda de um imóvel (contrato de venda de um imóvel), o vendedor obriga-se a transferir para a propriedade do comprador um terreno, edifício, estrutura, apartamento ou outro imóvel ().
As regras previstas neste número aplicam-se à alienação de empresas, na medida em que o contrário não esteja previsto nas regras do contrato de alienação de empresa (artigos 559.º, , , , , , ,).

Registro de contrato de compra e venda de imóveis não residenciais

Ao concluir transações com base em instalações não residenciais, você corre o risco de enfrentar um grande número dificuldades do que em operações semelhantes com instalações residenciais.

Uma coisa é concluir uma transação de compra e venda de imóveis não residenciais, outra é tornar-se o proprietário legal da área adquirida. Deve-se levar em conta que o próprio fato da celebração de tal acordo pode não coincidir com o momento de transição do espaço não residencial para objeto de propriedade.

Isso acontece porque esta transição em si só pode ser realizada após a transação ter sido registrada no nível legislativo.

Em conexão com este fato, é necessário levar em conta que a instância deste documento Para concluir a transação, você também deverá anexar outra documentação legal para que tudo corra bem:

documentos que comprovem o direito de propriedade das instalações;
escritura de transferência;
passaporte cadastral;
extrato do Cadastro Único de Imóveis do Estado;
recebimento de pagamento de imposto estadual;
documentos que comprovem a inexistência de dívidas associadas a este local.

Contrato preliminar de compra e venda de imóveis comerciais

Este documento é preenchido apenas quando os cidadãos decidem repentinamente vender ou comprar instalações não residenciais.

O contrato preliminar de compra e venda deverá incluir a finalidade das instalações é especificada como não residencial (no nosso caso – como comercial).

Em nenhum caso as instalações vendidas devem estar sujeitas a quaisquer sanções ou multas. Assim, a parte vendedora fornece um documento confirmando a ausência do mesmo.

O acordo preliminar também estipula o prazo durante o qual o documento principal deve ser assinado.

Se uma determinada parte no procedimento de transação evadir-se do cumprimento de suas obrigações, ela poderá ser forçada judicialmente a cumprir suas obrigações.

Um ponto essencial na celebração de uma transação desta natureza é o depósito, cujo valor é acordado entre as partes e por elas fixado no texto do contrato.

O depósito é pago pelo comprador a favor do vendedor com base no artigo 380 do Código Civil da Federação Russa. Não pode ser devolvido ao comprador se este documento não for assinado por uma das partes.

Se o vendedor for culpado, o depósito será devolvido em dobro mais multa, cujo valor está especificado no contrato. O momento da devolução do depósito também está especificado no acordo preliminar.

Vale lembrar que o valor do depósito está incluso no valor principal da área a ser vendida. O contrato de compra e venda de imóvel não residencial considera-se celebrado após a assinatura entre as partes da relação jurídica.

A imagem mostra o documento:

Um exemplo de contrato concluído é mostrado na foto abaixo:

Pontos importantes para preencher

Agora vamos falar sobre os pontos que você precisa lembrar ao iniciar o procedimento de celebração de um contrato de compra e venda de imóvel não residencial.

O que as pessoas precisam lembrar?

Para que uma pessoa física participe de relações jurídicas relacionadas à compra e venda de imóveis comerciais, deve ser legalmente capaz.

Se não tiver capacidade jurídica, é importante que tal pessoa tenha seu próprio representante legal, por exemplo, um tutor. Para ter o direito de representar um incapaz na realização de uma transação, o tutor deve obter autorização das autoridades tutelares.

O texto do contrato deve indicar:

sobrenome, nome e patronímico da pessoa física;
Data de nascimento;
Detalhes do passaporte.

Tudo o que foi escrito nas secções anteriores relativamente aos procedimentos de formalização em matéria de contrato não perde a sua aplicação nesta secção.

Abaixo está uma foto do documento:

O que as pessoas jurídicas precisam lembrar?

Em primeiro lugar, é importante lembrar que apenas organizações comerciais ou empresas com capacidade jurídica podem participar nestas transações.

Eles são dotados dessa propriedade legal somente após registro em órgãos governamentais especiais como pessoa jurídica. rostos.

E municipal ou agências governamentais só pode participar em transações deste tipo se esse direito estiver especificado nos documentos constitutivos.

O contrato de compra e venda de estabelecimentos comerciais deve especificar:

nome completo da organização ou empresa;
forma organizacional e jurídica;
Endereço da companhia;
detalhes pelos quais você poderá saber mais sobre o registro da empresa.

Importante! Não devemos esquecer que é impossível celebrar um contrato de compra e venda em nome de uma sucursal ou unidade estrutural de uma empresa.

Se ainda houver necessidade, o titular da sucursal ou divisão pode concluir, desde que possua procuração legal do titular da sede da empresa. Caso contrário, a transação será considerada ilegal.

Transações imobiliárias comerciais: prazos e taxas

Suponhamos que tenha ocorrido uma transação de compra e venda de imóveis não residenciais como comerciais. Ocorreu a alienação do valor imobiliário do proprietário anterior para o novo.

Agora o novo proprietário é obrigado a registar o direito a um imóvel não residencial para que o título seja válido.

O tempo médio para conclusão do procedimento de registro leva até um semana de trabalho. O preço para a realização desta operação legal para pessoas físicas. para indivíduos é de cerca de 2.000 rublos e para pessoas jurídicas. pessoas – 22.000 rublos.

Características de conclusão de transação de compra e venda com parcelamento

E se o comprador não tiver a oportunidade de pagar o valor total das instalações não residenciais de uma só vez? Para esses casos, é fornecido um parcelamento. No entanto o fato de vender o imóvel a prazo está refletido no texto do contrato.

Quando há necessidade de parcelamento de imóveis comerciais, o contrato estipula os prazos e valores dos pagamentos, bem como o procedimento para realizá-los.

O pagamento inicial é feito em um determinado valor percentual, que também está especificado no contrato. Também pagamentos trimestrais são fornecidos no valor de 10,5% ao ano.

A imagem mostra um exemplo de documento:

Conclusão

Como você pode ver, o procedimento de celebração de um contrato de compra e venda de imóveis não residenciais tem nuances e armadilhas próprias que devem ser levadas em consideração para que não haja problemas na conclusão de todas as transações.

______________ "___"___________ ____ cidade ___________________________________, doravante denominado "Vendedor", (nome completo da organização) representado por __________________________________________, agindo___ com base em (cargo, nome completo) _____________________, por um lado, e ________________________________, (estatuto, procuração) (nome completo da organização) doravante denominado "Comprador", representado por ______________________________, (cargo, nome completo) agindo___ com base em ______________________________, por outro lado, (estatuto, procuração ) celebraram este Acordo sobre o seguinte: 1. ASSUNTO DO ACORDO 1.1. Nos termos deste Contrato, o Vendedor transfere a propriedade de instalações não residenciais com uma área de _____ (_________) m² para o Comprador. m, localizado no endereço: _______________________________, número cadastral ____________, __________, (indicar outras características das instalações) (doravante denominadas “Instalações”), e o Comprador aceita as Instalações acima e paga o preço por elas no valor e forma prevista neste Contrato 1.

1 Um acordo considera-se concluído se for alcançado um acordo entre as partes, na forma exigida nos casos apropriados, sobre todos os termos essenciais do acordo. A condição sobre o objeto do contrato é uma condição essencial do contrato (cláusula 1 do artigo 432 do Código Civil da Federação Russa). O contrato de venda de imóvel deve conter dados que permitam identificar definitivamente o imóvel a transmitir ao comprador ao abrigo do contrato, incluindo dados que determinem a localização do imóvel no respectivo terreno ou como parte de outros imóveis. Na ausência destes dados no contrato, a condição relativa ao imóvel a transferir considera-se não acordada entre as partes e o contrato correspondente não é considerado celebrado (artigo 554.º do Código Civil da Federação Russa).

1.2. Simultaneamente à transferência da propriedade das Instalações, o Comprador transfere o direito ___________________________________ ao terreno (especificar o tipo de direito a ser transferido) lote ocupado por estas Instalações e necessário à sua utilização 2.

2. No caso de o vendedor ser proprietário do terreno onde se situa o imóvel alienado, é transmitida ao comprador a propriedade do terreno ocupado por esse imóvel e necessário à sua utilização, salvo disposição legal em contrário. Na venda de imóvel situado em terreno que não pertença ao vendedor por direito de propriedade, o comprador adquire o direito de utilização do terreno correspondente nas mesmas condições do vendedor do imóvel (artigos 2.º, 3.º do artigo 552.º do Código Civil da Federação Russa).

1.3. As instalações pertencem ao Vendedor com base no direito de propriedade, o que é confirmado por ______________________________ datado de "___"__________ ____, Certificado de registro estadual de direitos de propriedade N _____ datado de "___"_________ ____, emitido em _______________________ ____________, que foi registrado no Registro Estadual Unificado de direitos sobre bens imóveis e transações com eles para N _____ datado de "___"____________ ____ 3.

3 O contrato de venda de imóveis deve conter dados que permitam identificar definitivamente o imóvel a transmitir ao comprador ao abrigo do contrato, incluindo dados que determinem a localização do imóvel no respectivo terreno ou como parte de outros imóveis. Na ausência destes dados no contrato, a condição relativa ao imóvel a transferir considera-se não acordada entre as partes e o contrato correspondente não é considerado celebrado (artigo 554.º do Código Civil da Federação Russa).

1.4. O Vendedor garante que, antes da celebração deste Contrato, as Instalações não foram vendidas a ninguém, não foram prometidas, não foram penhoradas, em disputa, sob prisão ou proibição, e estão livres de quaisquer direitos de terceiros.

1.5. Especificações e outras informações sobre as Instalações estão indicadas no passaporte cadastral nº _______ em "___"__________ ____. Uma parte integrante deste Contrato é o passaporte cadastral, a explicação e a planta baixa.

2. PREÇO E PROCEDIMENTO DE PAGAMENTO

2.1. O preço das Instalações transferidas sob este Contrato é de _____ (____________) rublos 4.

4º O contrato de venda de imóvel deve prever o preço desse imóvel. Se o contrato não contiver uma condição acordada por escrito entre as partes relativamente ao preço do imóvel, o contrato para a sua venda considera-se não celebrado. Neste caso, não se aplicam as regras para a determinação do preço previstas no n.º 3 do artigo 424.º do Código Civil da Federação Russa (cláusula 1 do artigo 555.º do Código Civil da Federação Russa).

2.2. O preço das Instalações especificado na cláusula 2.1 deste Contrato foi pago pelo Comprador antes da celebração deste Contrato.

2.3. As Partes arcarão com os custos associados ao registro da transferência de propriedade das Instalações igualmente de acordo com a legislação atual da Federação Russa.

3. TRANSFERÊNCIA DE INSTALAÇÕES

3.1. O Vendedor compromete-se a transferir as Instalações para o Comprador no prazo de _____ dias a partir da data de celebração deste Contrato de acordo com o certificado de aceitação assinado por ambas as Partes.

3.2. A assinatura do Certificado de Aceitação e Transferência das Instalações indica que o Comprador inspecionou as Instalações e seu consentimento em aceitar as Instalações como condição técnica, em que as Instalações estão localizadas na data de assinatura do certificado de aceitação.

3.3. A propriedade das Instalações surge do Comprador a partir do momento do registro da transferência de propriedade do Vendedor para o Comprador em __________________________________________________________________________. (especificar o órgão que realiza o registro estadual de direitos imobiliários e as transações com ele)

3.4. O risco de perda acidental ou dano às Instalações antes do registro estadual da transferência de propriedade das Instalações para o Comprador é do Vendedor.

3.5. No caso de o Vendedor transferir para o Comprador as Instalações que não cumpram os termos deste Contrato, se os defeitos das Instalações não foram especificados pelo Vendedor, o Comprador para quem as Instalações de qualidade inadequada foram transferidas tem o direito , a seu critério, exigir do Vendedor:

Uma redução proporcional no preço de compra;

Eliminação gratuita de defeitos nas Instalações em um prazo não superior a ______________ a partir da data de ________________________;

Reembolso de suas despesas para eliminação de defeitos das Instalações.

3.6. Em caso de violação significativa dos requisitos de qualidade das Instalações (detecção de defeitos irreparáveis, defeitos que não podem ser eliminados sem custos ou tempo desproporcionais, ou são identificados repetidamente, ou reaparecem após a sua eliminação, e outros defeitos semelhantes) , o Comprador tem o direito de recusar a execução deste Contrato e exigir o reembolso do valor pago.

4. DIREITOS E OBRIGAÇÕES DAS PARTES

4.1. O vendedor é obrigado:

4.1.1. Transferir as Instalações para o Comprador na forma e nos termos previstos neste Contrato.

4.1.2. Apresentar ao órgão que realiza o registro estadual de direitos imobiliários e transações com ele todos os documentos necessários para registrar a transferência de propriedade das Instalações no prazo de _______________ a partir da data de celebração deste Contrato.

4.1.3. Fornecer ao Comprador todas as informações e informações necessárias relacionadas às Instalações transferidas, incluindo informações sobre as deficiências das Instalações.

4.2. O comprador é obrigado:

4.2.1. Pague o preço das Instalações na forma prescrita neste Contrato.

4.2.2. Aceitar as Instalações na forma e nos termos previstos neste Contrato.

4.2.3. Apresentar ao órgão que realiza o registro estadual de direitos sobre imóveis e transações com ele todos os documentos necessários ao registro estadual da transferência de propriedade das Instalações.

5. RESPONSABILIDADE

5.1. Por violação pelo Vendedor das obrigações estabelecidas na cláusula 4.1.3 do Contrato, o Comprador tem o direito de exigir o pagamento de multa no valor de _____% do preço das Instalações especificadas na cláusula 2.1 deste Contrato.

5.2. Por violação pelo Vendedor das obrigações estabelecidas nas cláusulas 3.1, 4.1.2 deste Contrato, o Comprador tem o direito de exigir o pagamento de uma multa no valor de _____% do preço das Instalações especificadas na cláusula 2.1 deste Contrato para cada dia de atraso.

5.3. Por violação pelo Vendedor do prazo para eliminação de defeitos das Instalações, previsto na cláusula 3.5 deste Contrato, o Comprador tem o direito de exigir o pagamento de multa no valor de _____% do preço das Instalações especificadas na cláusula 2.1 deste Contrato para cada dia de atraso.

5.4. Pelo descumprimento ou cumprimento indevido pelas Partes de outras obrigações decorrentes deste Acordo, as Partes assumem a responsabilidade estabelecida pela legislação vigente da Federação Russa.

6. RESOLUÇÃO DE DISPUTAS

6.1. Todas as disputas e divergências que possam surgir entre as Partes sobre questões que não sejam resolvidas no texto deste Acordo serão resolvidas por meio de negociações.

6.2. Se for impossível resolver disputas por meio de negociações, as Partes deverão submetê-las à consideração do Tribunal Arbitral ____________________ na forma prescrita pela legislação vigente da Federação Russa.

7. OUTRAS CONDIÇÕES 5

5 Juntamente com a condição relativa ao objecto do contrato, bem como as condições que a lei ou outros actos jurídicos designem como essenciais ou necessárias para contratos desta espécie, são termos essenciais do contrato todas aquelas condições relativamente às quais, a pedido de uma das partes, deve ser alcançado um acordo (parágrafo 2, cláusula 1, artigo 432 do Código Civil da Federação Russa). Assim, as partes têm o direito de definir para si mesmas qualquer condição como essencial, sem a qual o contrato não pode ser considerado concluído.

7.1. Este Acordo entra em vigor na data de sua assinatura pelas Partes e é válido até que as Partes cumpram integralmente todas as obrigações decorrentes dele.

7.2. Todas as adições e alterações a este Contrato devem ser feitas por escrito e assinadas por ambas as Partes.

7.3. Este Acordo poderá ser rescindido por acordo das Partes, bem como por outros motivos estabelecidos pela legislação em vigor da Federação Russa.

7.4. Em tudo o que não esteja previsto neste Acordo, as Partes são guiadas pelas disposições da legislação em vigor da Federação Russa.

7.5. Este Contrato foi redigido em 3 (três) vias, uma para cada uma das Partes, a terceira para o órgão que realiza o registro estadual de direitos imobiliários e as transações com ele.

8. ENDEREÇOS E DADOS BANCÁRIOS DAS PARTES

Vendedor: ______________________________________________________

________________________________________________________________

Comprador: ____________________________________________________

________________________________________________________________

ASSINATURAS DAS PARTES:

Vendedor: Comprador: _____________/________________ _______________/_______________ M.P. Deputado

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