Правни аспекти на договор за покупко-продажба на търговски недвижим имот. Образец на договор за продажба на търговски недвижим имот

В тази статия ще се опитаме да се докоснем до всички нюанси на извършване на сделка и изготвяне на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения между физически лица през 2019 г. Освен това сега е най-благоприятният момент за закупуване на нежилищни имоти.

В Единния държавен регистър на недвижимите имоти (USRN) през 2019 г. един от обектите на кадастрална регистрация е „Помещение“ с цел „нежилищно“. В ежедневието този счетоводен обект все още се нарича нежилищни помещения (NP).

Знаци

Нежилищните помещения са обект на недвижим имот, вписан в кадастралния регистър и имащ следните характеристики:

  • разположени в сграда (жилищна или нежилищна);
  • отделени от останалите помещения в сградата;
  • има отделен вход;
  • се състои от няколко „части“, необходими за функционирането му;
  • не е предназначен за постоянно пребиваване;
  • използвани за търговски, административни или обществени цели;
  • има "нежилищна" цел, вписана в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Видове използване

Нежилищните помещения, в зависимост от тяхното предназначение, могат да бъдат разделени на няколко вида. Най-често:

  • офис помещения в сгради;
  • търговски обекти в сгради;
  • организиране на кетъринг в сгради;
  • хотели в сгради;
  • развлекателни центрове в сгради;
  • за предоставяне на битови услуги;
  • разполагане на аптеки и предоставяне на медицински услуги;
  • друго.

Купуваме нежилищни помещения

За да избегнете грешки при сключване на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения между физически лица през 2019 г., трябва да предприемете няколко стъпки последователно.

В контекста на тази статия физическите лица са граждани, които нямат статут на „индивидуален предприемач“.

Избор на обект

Между голямо количествоЗа нежилищни помещения на пазара на недвижими имоти изборът на правилния не е толкова лесен. Необходимо е да се ръководи здрав разум, като се ограничавате до необходимите параметри и изхвърляте ненужните.

Ако цената е вашето най-важно съображение, потърсете пространство, което е със 7% до 10% по-скъпо, отколкото можете да си позволите. Договарянето е една от най-важните церемонии. Винаги правят отстъпка, защото... най-често се включва първоначално в цената.

Нежилищните помещения трябва да отговарят на целта, за която са придобити.

Работа с продавача

Веднага след избора на нежилищни помещения започва първоначалната работа с продавача. Включва:

  • Идентификация на действителния собственик на НП. Може да има няколко или един. Най-правилният вариант, след като са избрани помещенията, е да поръчате разширено, текущо извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Информацията, съдържаща се в него, ще даде отговори на много въпроси. Не можете да се доверите на продавача 100% по този въпрос. Всяко физическо лице може да поръча извлечение.
  • Купувачът трябва внимателно да проучи информацията за NP, съдържаща се в екстракта. Трябва да обърнете внимание на вида на правото: еднолично (един собственик), общ дял или общо общо (няколко собственика). Редът на транзакцията ще зависи от тази информация.
  • Проверка на документите за собственост на продавача на имота. Документите за собственост са документи, които обясняват как продавачът е станал собственик на имота. Основните са: граждански договори, удостоверение за наследници, съдебно решение.
Защо да гледате тези документи, ако има извлечение, потвърждаващо собствеността? От тези документи можете да разберете колко големи са шансовете сключената сделка да бъде оспорена. Удостоверение за право на наследство – може внезапно да се появи „неизвестен“ наследник.

Съдебното решение може да бъде оспорено от по-горна инстанция. Не можете да осигурите всичко. Следователно, колкото повече години са изминали от момента, в който продавачът е получил документа за собственост, толкова по-добре.

  • Не забравяйте да проверите декларацията за наличие или липса на тежести върху правото на собственост. Те могат да включват: ипотека, дългосрочен договор за наем или запор, наложен със съдебно решение. При налагане на тежести е необходимо да се получат обяснения от продавача и да се обсъди с него възможността за премахване на тежестите.
  • Проверка на липсата на некоординирано преустройство. Собственикът има технически план на помещението или технически паспорт, ако собствеността е възникнала отдавна. Всеки от тях е с етажен план. Необходимо е да сравните този план с действителното оформление на стаята. В случай на несъответствие, собственикът трябва да предостави документи, потвърждаващи, че е легализиран.
Какво да направите, ако няма такива документи, но сте напълно доволни от помещенията? Ако сключите DCT в проста писмена форма и без да използвате заемни средства, нищо няма да ви попречи да го завършите. Но трябва да разберете, че от момента на държавна регистрация новият собственик ще носи отговорност за некоординирано преустройство!
  • Обсъждане и съгласуване на условията по сделката. Това е цената, сумата на аванса (депозита), процедурата за плащане, времето за сключване на договора и прехвърлянето на НП на купувача.

Основен договор за покупко-продажба

За да се пристъпи към сключването на ДКП, страните трябва да изяснят за себе си следните точки.

Форма на споразумение.

Споразумението се сключва в обикновена писмена форма, ако НП има само един собственик и става собственост на едно лице. Страните могат да изготвят такъв документ сами или да използват услугите на брокер. ПДК придобива правна сила от момента на подписването му от страните.

Ако има повече от едно лице от страна на купувача или собственика, такъв договор се сключва само в нотариална форма. Изготвя се и се заверява от нотариус. Нотариалните такси не са евтини, но трябва да се платят. Договорът придобива правна сила след нотариална заверка.

Раздели от договора за покупко-продажба (SPA)

В каквато и форма да е сключен DCT, той трябва да включва важни раздели, без които може да се счита за несключен:

  • име, дата и място на сключване на полицата;
  • информация за страните по сделката (за всеки са посочени пълното име, дата / място на раждане, паспортни данни, адрес на регистрация);
  • описание на предмета на поръчката, т.е. нежилищни помещения (съгласно извлечение от Единния държавен регистър): име, кадастрален номер, адрес и площ на НП;
  • описание на документи за собственост, данни за тежести върху правата на собственика на IP;
  • стойност на НП и начин на плащане;
  • ред за прехвърляне на НП;
  • отговорност на страните за неизпълнение на задълженията;
  • допълнителни условия по искане на кредитната институция, ако покупката се извършва със заемни средства.

Страните могат да добавят други клаузи към DCP.

Предварителен договор за покупко-продажба

Преди сключването на СДП страните имат право да подпишат предварителен договор за покупко-продажба (ППДП), който юридически потвърждава намеренията на страните. Ако основният договор е сключен без нотариус и без заемни средства, не е необходимо да се сключва ПДКП.

Защо все още се препоръчва да го регистрирате? Този договор насърчава страните да изпълнят намеренията си доброволно. Ако е необходимо, той ще помогне да се постигне това в съда. А страната, която откаже да извърши сделката, ще носи финансова отговорност.

Условията на PDCP са същите като в основното споразумение, с изключение на някои нюанси. В PDCP страните допълнително посочват:

  • времето, в което те ще сключат основното споразумение за политика;
  • сумата на аванса/депозита (това са различни неща);
  • кой поема разходите - ако договорът е нотариално заверен;
  • кога НП ще бъде прехвърлен на купувача;
  • други условия по искане на кредитната институция, ако покупката се извършва със заемни средства.

Изчисления

Процедурата за разплащане с продавача не е регламентирана от закона. Следователно страните самостоятелно избират процедурата за плащане, с изключение на закупуването на IR с помощта на заемни средства.

На практика сетълментите с продавача се извършват в следния ред: на първия етап на сетълмента се превежда аванс или депозит за сметка на закупения IP срещу подпис на продавача; вторият (основен) етап на сетълмент, като правило, се извършва при подписване на основния договор за покупко-продажба, а също и срещу разписка.

Каква е разликата между аванс и депозит? Нищо за обикновения човек. Но от правна гледна точка те имат различни правни последици.

Авансът е частично предплащане. Ако някоя от страните откаже да завърши сделката, авансовото плащане просто се връща на купувача.

Депозит - съставя се с помощта на договор за депозит. При отказ на купувача да извърши сделката, депозитът не му се връща. При отказ на собственика на имота той връща двойния размер на капарото на купувача.

Продавачът трябва да предостави разписка за получаване на аванс/капаро.

Най-често използваните методи за плащане между страните са:

  • наем на сейф. Продавачът ще получи парите само след като предостави извлечение за регистрацията на прехвърлянето на права;
  • с попълнения ДКП страните отиват в банката и превеждат пари по картата на продавача, който дава разписка за получаването им;
  • открива се депозит в полза на продавача, който получава пари след предоставяне на извлечение от Единния държавен регистър за държавна регистрация при държавна регистрация;
  • купувачът просто прехвърля пари в брой на продавача от ръка на ръка срещу разписка.

Прехвърляне на помещения на купувача

При прехвърляне на NP трябва да се състави акт за прехвърляне (член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В него се посочва датата на прехвърляне, основанието за прехвърляне (данни за договора), адреса и площта на прехвърляния имот и накратко за състоянието на имота (задоволително-незадоволително). И подписи: продавачът предал, а купувачът приел НП.

Разходи за регистрация

Списъкът на разходите за страните зависи от няколко нюанса.

  • Ако споразумението е изготвено от нотариус, ще е необходима независима оценка на пазарната стойност на нежилищните помещения. Нотариусът се нуждае от него, за да изчисли размера на държавното мито. По правило нотариусът сравнява кадастралната стойност с пазарната и взема такса от по-високата от тях. Ако има един собственик и има няколко продавачи, тогава "виновникът" на нотариалната форма е продавачът и обратно. Ако страните спорят кой какви разноски поема, то има основание разноските по оценката и плащането на държавните такси да бъдат възложени на „виновника“. Оценка - от 3000 рубли, държавно мито с техническа работа - от 10 000 рубли.
  • Ако ИП е закупен със заем, банката ще поиска и независима оценка на стойността на ИП. В този случай купувачът поема разходите по оценката, тъй като той взема кредита.
  • Ако НП е придобит от продавача по време на брак (с изключение на подарък или завещание), ще е необходимо нотариално завереното съгласие на втория съпруг за продажбата на НП.

Държавна регистрация на прехвърляне на права

Договорът е подписан и плащанията са извършени. Сега трябва да подадем документи за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху IP на купувача.

За да подадете документи, трябва да отидете в многофункционалния център (MFC) или в клона на Rosreestr, където ще бъдат приети заявлението на страните и необходимите документи. За да регистрирате прехвърлянето на права, трябва:

  • Документи на Продавача, потвърждаващи правото на собственост върху IP.
  • DCP в броя на копията, равно на числотолица по договора, + 1 екземпляр за органа по регистрацията.
  • Актът за прехвърляне в брой екземпляри, равен на броя на лицата по договора, + 1 екземпляр за регистриращия орган.
  • Нотариално заверено съгласие на втория съпруг (ако НП се отнася до съвместно придобито имущество).
  • Нотариално заверено пълномощно, ако лицето, което е подписало договора и/или подава документи в MFC, действа от името на участника в сделката.
  • Договор за заем, ако PE е придобит със заемни средства.
  • Разписка за плащане на държавно мито (може да не бъде предоставена, ако плащането е извършено в в електронен формат). Държавното мито е 2000 рубли. Ако споразумението с ипотека е 1000 рубли. Купувачът заплаща държавна такса.

Също така е необходимо да вземете документи за самоличност на продавача и купувача и SNILS.

Срокове за държавна регистрация: при подаване в MFC - 9 дни, в Rosreestr - 7 дни, за нотариално заверена сделка - съответно 5 и 3 дни.

Ако всичко е направено правилно, купувачът ще стане пълноправен собственик от датата на регистрация, в потвърждение на което ще получи извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Формулярът на документа „Договор за покупко-продажба на нежилищни помещения“ принадлежи към заглавието „Договор за покупко-продажба, договор за договор“. Запазете връзката към документа в в социалните мрежиили го изтеглете на вашия компютър.

покупко-продажба на нежилищни помещения

[място на сключване на договора] [ден, месец, година]

[Пълно име на продавача], представлявано от [длъжност, пълно име], действащ въз основа на [документ, потвърждаващ правомощието да действа от името на юридическо лице], наричан по-долу „Продавачът“, от една страна, и [пълно име на купувача], представлявано от [длъжност, пълно име], действащ въз основа на [документ, потвърждаващ правомощието да действа от името на юридическо лице], наричан по-долу „Купувачът“, от друга страна страна, и заедно наричани „Страните“, сключиха това споразумение за следното:

1. Предмет на споразумението

1.1. Продавачът се задължава да прехвърли собствеността на Купувача, а Купувачът се задължава да приеме и заплати в съответствие с условията на този Договор нежилищни помещения - [характеристики на помещенията], обща площ [стойност с цифри и думи] кв.м. м., състоящ се от [стойност] стаи, намиращи се на [стойност] етаж от [стойност] етажна сграда [характеристика на сградата], находяща се на адрес: [въвежда се както е необходимо], инвентарен номер [стойност] (наричан по-долу и към като обект).

1.2. Обектът принадлежи на Продавача на право на собственост въз основа на следните документи: [документи, установяващи съществуването, възникването, прекратяването, прехвърлянето, ограничаването (обременяването) на правото].

1.3. Собствеността върху имота е вписана в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него [дата, месец, година], регистрационен запис N [стойност], удостоверение за държавна регистрация на права [серия N], издадено от [име] на регистриращия орган] [дата издаване].

2. Договорна цена и начин на плащане

2.1. Цената на Обекта по настоящото Споразумение е [сума в цифри и думи] рубли.

2.2. Купувачът се задължава да заплати определената цена на Обекта наведнъж в рамките на [период] дни от датата на подписване от страните на този Договор чрез превод Парипо банкова сметка на Продавача.

2.3. Посочената цена се установява по споразумение на страните по този договор, е окончателна и не може да бъде променяна.

2.4. Задълженията на Купувача за плащане на Обекта се считат за изпълнени от момента, в който средствата постъпят в пълен размер по банковата сметка на Продавача.

3. Прехвърляне на нежилищни помещения и прехвърляне на собствеността на купувача

3.1. Предаването на Обекта от Продавача и приемането му от Купувача се извършва съгласно акта за предаване, който е неразделна част от този Договор, не по-късно от [срок] дни от датата на плащането.

3.2. Подготовката на Обекта за прехвърляне е задължение на Продавача и се извършва за негова сметка.

3.3. Собствеността върху нежилищни помещения преминава към Купувача от момента на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността.

3.4. Рискът от случайна загуба или повреда на Обекта преди прехвърлянето на собствеността на Купувача е на Продавача.

4. Гаранции за платежоспособността на сделката

4.1. Продавачът гарантира, че преди сключването на този Договор нежилищните помещения не са продавани на никого, не са отчуждавани по друг начин, не са ипотечени или запорирани, не са отдавани под наем, не са обект на дълг, не е възбранено, както и че правото на собственост на Продавача не се оспорва от никого.

5. Права и задължения на страните

5.1. Продавачът се задължава:

5.1.1. Прехвърляне на собствеността на Купувача, без никакви оттегляния, на нежилищните помещения, които са предмет на този Договор, в съответствие с акта за прехвърляне по начина и в сроковете, определени от настоящия Договор.

5.1.2. Осигурете на Купувача всичко Задължителни документиза държавна регистрация на прехвърляне на собственост върху нежилищни помещения.

5.1.3. Да извърши всички необходими действия и да поеме всички разходи, свързани с подготовката на Имота за продажба.

5.1.4. Приемете плащане, извършено от Купувача.

5.2. Купувачът се задължава:

5.2.1. Заплащане на нежилищни помещения в размера и по начина, установен от настоящото споразумение.

5.2.2. Приемете нежилищни помещения при условията, предвидени в това Споразумение.

5.2.3. Поемете разходите, свързани с държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху Обекта.

6. Заключителни разпоредби

6.1. За неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по настоящото споразумение, виновната страна обезщетява другата страна за всички произтичащи от това загуби.

6.2. Това споразумение съдържа целия обхват на споразуменията между страните по отношение на предмета на това споразумение, отменя и обезсилва всички други задължения или декларации, които биха могли да бъдат приети или направени от страните устно или писмено преди подписването на това споразумение.

6.3. Настоящият договор се състави в три екземпляра, единият от които се съхранява в деловодството на [име на регистриращия орган] на адрес: [попълва се необходимия], а останалите се издават на Продавача и Купувача.

6.4. Във всичко, което не е предвидено в настоящото споразумение, страните се ръководят от действащото законодателство на Руската федерация.

7. Данни и подписи на страните

Продавач купувач

[попълнете при необходимост] [попълнете при необходимост]

Приложение

към договора за покупко-продажба

нежилищни помещения

Прехвърлителен акт

[място на подписване] [ден, месец, година]

В изпълнение на условията на Договора за покупко-продажба на нежилищни помещения от [ден, месец, година], ръководейки се от изискванията на чл. 556 Граждански кодекс Руска федерация, [пълно име на юридическото лице], представлявано от [длъжност, пълно име], действащ въз основа на [Устав, правилник, пълномощно], наричан по-долу „Купувачът“, от една страна, и [ пълно име на юридическото лице] на лицето [длъжност, пълно име], действащо въз основа на [Устав, правилник, пълномощно], наричано по-долу „Продавач“, от друга страна, и заедно като „страни“, подписаха този акт, както следва:

1. Продавачът прехвърля, а Купувачът приема собствеността върху нежилищни помещения - [характеристики на помещенията], обща площ [цифри и думи] кв.м. м., състоящ се от [брой] стаи, находящи се на [стойност] етаж от [стойност] етажна сграда [характеристика на сградата], находяща се на адрес: [въведете необходимото], инвентарен номер [стойност] (наричано по-нататък и наричан Обект).

2. Съгласно този акт Продавачът прехвърли собствеността, а Купувачът прие посочените помещения в качеството им към деня на подписване на този Акт.

3. Купувачът заплати на Продавача стойността на Обекта в пълен размер в съответствие с условията на Договора за покупко-продажба.

4. След като Обектът бъде прехвърлен на Купувача и Страните подпишат този Акт, задължението на Продавача да прехвърли нежилищните помещения на Купувача се счита за изпълнено.

5. С този акт всяка от страните потвърждава, че задълженията на страните са изпълнени, плащането е извършено в пълен размер и страните нямат претенции една към друга по съществото на Договора за покупко-продажба.

6. Настоящият акт е съставен в три екземпляра, единият от които се съхранява от Продавача, другият от Купувача, а третият в делото на [наименование на органа по вписванията].

7. Подписи на страните:

Продавач купувач

[попълнете при необходимост] [попълнете при необходимост]

[попълнете при необходимост] [попълнете при необходимост]



  • Не е тайна, че работата в офиса се отразява негативно както на физическото, така и на психическото здраве. психическо състояниеслужител. Има доста факти, потвърждаващи и двете.

  • Всеки човек прекарва значителна част от живота си на работа, така че е много важно не само какво прави, но и с кого трябва да общува.

За изпълнение закупуване на бизнес имоти, се препоръчва внимателно да претегляте и да мислите за всичко. Покупката на недвижим имот е доста сериозна стъпка. Трябва да обмислите перспективите на вашите инвестиции. Естествено, трябва да има перспектива дългосрочно и гарантирано.

В началния етап е необходимо най-много да се проучи следното важни точки:

И това са само някои от най-важните въпроси, които е добре да обмислите предварително.

Важни нюанси

Договорът за покупко-продажба на търговски недвижим имот включва ползване на помещениякато:

  • търговски обект;
  • склад;
  • административни помещения;
  • производствени помещения.

При подписване на договор за покупко-продажба на търговски имот, продавачът прехвърля всички права на собственост върху имота. И купувачът се задължава да придобие собственост върху помещенията, които е нежилищен, като предварително заплати на продавача уговорената сума.

Продажба и покупка на площ в правотоне само физически, но и юридически лица.

Ако договорът е изготвен от търговска организация, тогава трябва да се вземе предвид фактът, че тя трябва да има правоспособност (образуваниетрябва да има държавна регистрация).

Ако организация, занимаваща се с продажба или придобиване на нежилищни недвижими имоти нестопанска цел, тогава трябва да има правата да извършва тези транзакции.

Организационни права Задължителноотразени в учредителния документ.

Физическо лице, извършващо покупко-продажба на нежилищен имот, трябва да бъде способен.

Иначе правата индивидуалене пазач. За да извършва такива операции, настойникът трябва да получи разрешениеда извършва сделки с органа по настойничеството.

Договорът за покупко-продажба е съставен в писмен вид. Не е необходимо обаче да се заверява нотариално. Естествено, документът трябва да бъде подписан и от двете страни.

Разходите за закупуване на търговски недвижими имоти в Руската федерация са в рублиеквивалентен.

Прехвърлянето на търговски недвижими имоти на нов собственик трябва да бъде отразено в акт за предаванеили образец на договор за покупко-продажба.

В договора за покупко-продажба на помещения трябва да бъдат ясно посочениточки като:

  • площ на продавания търговски недвижим имот;
  • адрес на местоположение;
  • номер на етажния план.

Как се прави?

Трябва да се разбере, че разходите за търговски недвижими имоти доста приличен.

С правилния бизнес закупуването на търговски недвижими имоти носи отлична възвращаемост.

След като бъде избрана точната локация на помещението и е сключено предварително одобрение за покупка на търговски недвижим имот, е необходимо проверете цялата документацияза закупеното помещение.

Моментът е доста отговорен и най-важните. Отличен при проверка на документи професионалисти– адвокати, брокери. Основното е, че тези хора имат опит в проверките и самите те са тествани. Можете да поверите проверката на документи както на брокери, така и на адвокати. Освен това те могат правилно оценете рентабилносттастартиращ проект.

Копие (като пример) на договор за покупко-продажба на търговски недвижим имот може да бъде намерено в интернет и разпечатано. Прочети внимателновсички алинеи на съставения документ.

На какво трябва да обърнете внимание?

Съществуват важни критерии, на които трябва да обърнете внимание и да ги обсъдите предварително:

  1. Търговските недвижими имоти, които се предлагат за продажба, не трябва да бъдат залагани на трето лице. Пример: гаранция за връщане на кредита.
  2. Търговските недвижими имоти преди това бяха обект на некапитално строителство, но бяха прехвърлени в категорията на капитала.
  3. Парцелът, върху който се намира търговският недвижим имот, не трябва да се отдава под наем. В противен случай наемателят има право да прекрати договора и да разруши имота. Освен това наемателят може да извърши всички тези действия едностранно.
  4. Двойните продажби трябва да се избягват. Тоест проверете обекта, има ли предварително сключени договори за него и кандидати.
  5. Проверете плановете на местните власти. Може би те презастрояват района и искат да съборят сградата, в която се помещава търговският обект.

След като всички документи бъдат проверени, можете да кандидатствате сами договор за продажба.

Освен това е необходимо да се изготвят следните документи:

  • акт за приемане и предаване;
  • пререгистрация на всички лични сметки;
  • преиздаване на договори за предоставяне на услуги;
  • пререгистрация на фирми за услуги (снабдяване с ток, вода, интернет и др.).

Повечето безопасна покупкатърговските недвижими имоти се провеждат в бизнес центрове(особено в нови, модерни), тъй като е малко вероятно да прибягнат до измамни манипулации, в резултат на което рискът от двойни продажби е минимален.

Подводни скаликоито могат да сполетят предприемача:

  1. Преди да закупите търговски недвижим имот, трябва да знаете точно дали имотът изисква допълнителни инвестиции. Пример за това е реконструкция на обект, преустройство, модернизация и др.
  2. Законодателството по отношение на нежилищните имоти постоянно се променя и е нестабилно. Данъците върху търговските недвижими имоти се променят по подобен начин. Доста трудно е да се предвиди приближаването на такива промени, но е напълно възможно.
  3. Собственикът, продаващ търговски обект, не винаги поддържа изрядни всички необходими документи. Ето защо е изключително важно да се провери наличието на цялата документация за обекта.
  4. При изготвянето на договор за предоставяне на комунални услуги е необходимо да се инвестират много пари и също така да се отдели много време. Докато събирате необходимата информация за закупуване на помещения, трябва едновременно да се опитате да разрешите проблема с предоставянето на комунални услуги, което ще ви помогне значително да спестите време.

Как да купя апартамент за търговски недвижими имоти?

Цена на търговски имоти много по-високоотколкото цената на самото жилище.

В това отношение някои предприемачи използват трик: те придобиват жилищни недвижими имотии започват да го използват за търговски цели.

професионалистипокупки на жилищни имоти:

  • много по-евтино от закупуването на бизнес недвижим имот;
  • изборът на желаната площ на стаята се извършва без никакви проблеми;
  • разполагане на жилищни имоти в жилищен район (бизнес центровете обикновено се намират в централните части на града);
  • разположение на търговски помещения на 1-ви етажи на жилищни сгради.

Какво е необходимо за покупка?

И така, за да направите придобиване на недвижими имотизадължително:

  • преговаря с продавача за покупко-продажба на помещения;
  • сключват договор;
  • регистрирайте споразумението с държавните органи;
  • най-важният момент при подготовката на документите е прехвърлянето на помещенията в категорията нежилищни;
  • пререгистрация на всички съществуващи лични сметки;
  • ремонт на помещения.

При подготовката на цялата документация за покупка на търговски недвижим имот е важно проверете внимателносъбрана информация.

Не си заслужава спасиползване на услугите на компетентен адвокат и брокер. По този начин можете предотвратявамНеочаквани ситуации. Ако обаче възникнат такива ситуации, можете пестя парипри изпитания.

Това е специален правен документ, потвърждаващ съгласието на едната страна (извършваща продажбата) с прехвърлянето на нежилищни (търговски) помещения на другата страна (извършваща покупката) въз основа на плащането на парично плащане от купувача .

В сделките участват физически и юридически лица.

справка.Всички сделки за покупка и продажба на недвижими имоти се регулират от член 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Член 549. Договор за продажба на недвижим имот

  1. Съгласно договор за покупко-продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху парцел, сграда, структура, апартамент или друг недвижим имот на купувача ().
  2. Правилата, предвидени в този параграф, се прилагат за продажбата на предприятия, доколкото друго не е предвидено в правилата за договора за продажба на предприятие (членове 559, , , , , , , ).

Регистрация на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения

Когато сключвате сделки на базата на нежилищни помещения, рискувате да се сблъскате Голям бройтрудности, отколкото при подобни операции с жилищни помещения.

Едно е да завършите сделка за покупко-продажба на нежилищни помещения, но съвсем друго е да станете законен собственик на придобитата площ. Трябва да се има предвид, че самият факт на сключване на такова споразумение може да не съвпада с момента на преход на нежилищно пространство в обект на собственост.

Това се случва, защото самият този преход може да се извърши само след като транзакцията е регистрирана на законодателно ниво.

Във връзка с този факт е необходимо да се има предвид, че инст на този документЗа да завършите транзакцията, трябва да приложите и друга правна документация, така че всичко да върви гладко:

  • документи, потвърждаващи правото на собственост върху помещенията;
  • предавателен акт;
  • кадастрален паспорт;
  • извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти;
  • разписка за плащане на държавно мито;
  • документи, потвърждаващи липсата на дългове, свързани с това помещение.

Предварителен договор за покупко-продажба на търговски недвижим имот

Този документ се попълва само когато гражданите изведнъж решат да продадат или купят нежилищни помещения.

Предварителният договор за покупко-продажба трябва да включва е уточнено предназначението на помещениятакато нежилищен (в нашия случай – като търговски).

В никакъв случай продаваните помещения не трябва да подлежат на санкции или глоби. Съответно продавачът предоставя документ, потвърждаващ липсата на такъв.

В предварителния договор се определя и времето, през което трябва да бъде подписан основният документ.

Ако дадена страна в процедурата по сделката избягва да изпълни задълженията си, тогава тя може да бъде принудена по съдебен път да изпълни задълженията си.

Съществен момент при сключване на сделка от този характер е депозит, чийто размер се договаря от страните и се фиксира от тях в текста на договора.

Депозитът се заплаща от купувача в полза на продавача на основание член 380 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Не може да бъде върнат на купувача, ако този документ не е подписан от една от страните.

Ако продавачът е виновен, депозитът се връща в двоен размер плюс глоба, чийто размер е посочен в договора. Срокът за връщане на депозита също е уточнен в предварителния договор.

Трябва да се помни, че сумата на депозита е включена в главницата на продаваната площ.Договорът за покупко-продажба на нежилищни помещения се счита за сключен, след като страните подпишат правоотношението.

Снимката показва документа:





Пример за завършен договор е показан на снимката по-долу:





Важни точки за попълване

Сега нека поговорим за точките, които трябва да запомните, когато започнете процедурата за попълване на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения.

Какво трябва да запомнят хората?

За да участва физическо лице в правоотношения, свързани с покупко-продажба на търговски недвижими имоти, то трябва да е дееспособно.

Ако той не е дееспособен, тогава е важно такова лице да има свой законен представител, например настойник. За да има право да представлява недееспособно лице при извършване на сделка, настойникът трябва да получи разрешение за това от органите по настойничество.

Текстът на договора трябва да посочва:

  • фамилия, собствено име и бащино име на физическо лице;
  • Дата на раждане;
  • паспортни данни.

Всичко, което беше написано в предишните раздели относно процедурите за формализиране на предмета на договора, не губи своето приложение в този раздел.

По-долу има снимка на документа:

Какво трябва да помнят юридическите лица?

На първо място, важно е да запомните, че само търговски организации или фирми с правоспособност могат да участват в тези сделки.

Те получават тази законна собственост само след като се регистрират в специални държавни агенции като юридическо лице. лица.

И общински или правителствени агенциимогат да участват в сделки от този вид само ако това право е посочено в учредителните документи.

Договорът за покупко-продажба на търговски обект трябва да посочва:

  • пълно име на организацията или предприятието;
  • организационно-правна форма;
  • Адрес на компанията;
  • данни, по които можете да разберете за регистрацията на фирмата.

важно!Не бива да забравяме, че сключването на договор за покупко-продажба от името на клон или структурна единица на фирма е невъзможно.

Ако все още има нужда от това, ръководителят на клон или подразделение може да направи заключение, при условие че има законно пълномощно от ръководителя на централния офис на компанията. В противен случай сделката ще се счита за незаконна.

Сделки с търговски имоти: време и такси

Да приемем, че е извършена сделка за покупко-продажба на нежилищни помещения като търговски. Настъпило е отчуждаване на стойността на недвижимия имот от предишния собственик към новия.

Сега новият собственик е длъжен да впише правото на собственост върху нежилищен имот, за да бъде правото на собственост валидно.

Средното време за извършване на процедурата по регистрация отнема до един работна седмица. Цената за извършване на тази правна операция за физически лица. физически лица е около 2000 рубли, а за юридически лица. лица - 22 000 рубли.

Особености при сключване на сделка за покупко-продажба с разсрочено плащане

Ами ако купувачът няма възможност да плати цялата сума пари за нежилищни помещения наведнъж? За такива случаи се предоставя разсрочено плащане. въпреки това фактът на продажба на помещението на изплащане е отразен в текста на договора.

При необходимост от закупуване на търговски имот на изплащане в договора се определят условията и размерите на плащанията, както и редът за извършването им.

Извършва се първоначална вноска в определен процент, който също е посочен в договора. Също тримесечните плащания се предоставят в размер на 10,5% годишно.

На снимката е показан примерен документ:







Заключение

Както можете да видите, процедурата за изготвяне на договор за покупко-продажба на нежилищни помещения има свои собствени нюанси и клопки, които трябва да се вземат предвид, за да няма проблеми при сключването на всички сделки.

______________ "___"___________ ____ град ___________________________________, наричан по-долу "Продавач", (пълно име на организацията), представлявано от ____________________________________________________, действащо___ въз основа на (позиция, пълно име) _____________________, от една страна, и ________________________________, (харта, пълномощно) (пълно наименование на организацията) наричано по-долу „Купувач“, представлявано от ______________________________, (позиция, пълно име), действащо___ въз основа на _______________________________________, от друга страна, (харта, пълномощно ) са сключили настоящото споразумение за следното: 1. ПРЕДМЕТ НА СПОРАЗУМЕНИЕТО 1.1. Съгласно този договор Продавачът прехвърля собствеността върху нежилищни помещения с площ от ____ (_________) кв. м. на Купувача. м, находящ се на адрес: _______________________________, кадастрален номер ____________, __________, (посочете други характеристики на помещението) (наричано по-долу „Помещението“), като Купувачът приема горепосоченото Помещение и заплаща цената за него в размер на и по начина, предвиден в това споразумение 1.

1 Договорът се счита за сключен, ако между страните е постигнато съгласие в необходимата за съответните случаи форма по всички съществени условия на договора. Условието относно предмета на договора е съществено условие на договора (клауза 1 от член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Договорът за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват категоричното идентифициране на недвижимия имот, който се прехвърля на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на недвижимия имот в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти. При липса на тези данни в договора, условието относно недвижимия имот, който ще бъде прехвърлен, се счита за несъгласувано от страните и съответният договор не се счита за сключен (член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

1.2. Едновременно с прехвърлянето на собствеността върху Помещенията, на Купувача се прехвърля правото ___________________________________ върху земята (посочете вида на правото, което се прехвърля), парцелът, зает от това Помещение и необходим за неговото използване 2.

2 В случай, че продавачът е собственик на парцела, върху който се намира продаваният имот, купувачът прехвърля собствеността върху парцела, зает от такъв недвижим имот и необходим за неговото използване, освен ако законът не предвижда друго. При продажба на недвижим имот, разположен на поземлен имот, който не принадлежи на продавача по право на собственост, купувачът придобива правото да използва съответния поземлен имот при същите условия като продавача на недвижим имот (клаузи 2, 3 от член 552 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

1.3. Помещенията принадлежат на Продавача на правото на собственост, което се потвърждава от _________________________________ от "___"__________ ____, Удостоверение за държавна регистрация на права на собственост N _____ от "___"_________ ____, издадено на _______________________ ____________, което е записано в Единен държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях за N _____ от "___"____________ ____ 3.

3 Договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват еднозначно да се идентифицира недвижимото имущество, което ще бъде прехвърлено на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти. При липса на тези данни в договора, условието относно недвижимия имот, който ще бъде прехвърлен, се счита за несъгласувано от страните и съответният договор не се счита за сключен (член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

1.4. Продавачът гарантира, че преди сключването на този Договор Помещенията не са били продавани на друг, не са обещавани, не са залагани, в спор, под запор или забрана и са освободени от каквито и да било права на трети страни.

1.5. Спецификациии друга информация за Помещенията са посочени в кадастрален паспорт № _______ от "___"__________ ____ г. Неразделна част от този договор са кадастрален паспорт, експликация и етажен план.

2. ЦЕНА И РЕД НА ПЛАЩАНЕ

2.1. Цената на помещенията, прехвърлени по настоящото споразумение, е _____ (____________) рубли 4.

4 Договорът за продажба на недвижим имот трябва да предвижда цената на този имот. Ако договорът не съдържа писмено уговорено от страните условие относно цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен. В този случай правилата за определяне на цената, предвидени в параграф 3 от член 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не се прилагат (клауза 1 от член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

2.2. Цената на Помещенията, посочена в клауза 2.1 от настоящото Споразумение, е платена от Купувача преди сключването на настоящото Споразумение.

2.3. Страните поемат разходите, свързани с регистрацията на прехвърлянето на собствеността върху Помещенията, по равно в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

3. ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ПОМЕЩЕНИЕ

3.1. Продавачът се задължава да прехвърли Помещенията на Купувача в рамките на _____ дни от датата на сключване на този Договор съгласно акта за приемане, подписан от двете страни.

3.2. Подписването на Акта за приемане и предаване на Помещенията показва, че Купувачът е извършил оглед на Помещенията и неговото съгласие да приеме Помещенията като техническо състояние, в който се намират Помещенията към датата на подписване на акта за приемане.

3.3. Собствеността върху Помещенията възниква при Купувача от момента на вписване на прехвърлянето на собствеността от Продавача на Купувача в ________________________________________________________________________________. (посочете органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него)

3.4. Рискът от случайна загуба или повреда на Помещенията преди държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху Помещенията на Купувача е на Продавача.

3.5. В случай, че Продавачът прехвърли на Купувача Помещенията, които не отговарят на условията на този Договор, ако дефектите на Помещенията не са посочени от Продавача, Купувачът, на когото са прехвърлени Помещенията с неподходящо качество, има право , по свое усмотрение, да изисква от Продавача:

Пропорционално намаление на покупната цена;

Безплатно отстраняване на дефекти в Помещенията в срок не по-дълъг от ______________ от датата на ______________________;

Възстановяване на вашите разходи за отстраняване на дефекти на помещенията.

3.6. В случай на съществено нарушение на изискванията за качество на Помещенията (откриване на непоправими дефекти, дефекти, които не могат да бъдат отстранени без несъразмерни разходи или време, или се идентифицират многократно, или се появяват отново след отстраняването им и други подобни дефекти) , Купувачът има право да откаже изпълнението на този Договор и да поиска възстановяване на заплатената сума.

4. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

4.1. Продавачът се задължава:

4.1.1. Прехвърлете Помещенията на Купувача по начина и в сроковете, предвидени в този Договор.

4.1.2. Представете на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, всички необходими документи за регистриране на прехвърлянето на собствеността върху Помещенията в рамките на _______________ от датата на сключване на настоящото споразумение.

4.1.3. Да предостави на Купувача цялата необходима информация и информация, свързана с прехвърлените Помещения, включително информация за недостатъците на Помещенията.

4.2. Купувачът се задължава:

4.2.1. Заплатете цената на Помещенията по начина, предписан в настоящия Договор.

4.2.2. Приемете Помещенията по начина и при условията, предвидени в това Споразумение.

4.2.3. Представете на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, всички необходими документи за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху помещенията.

5. ОТГОВОРНОСТ

5.1. За нарушение от страна на Продавача на задълженията, установени в клауза 4.1.3 от Споразумението, Купувачът има право да поиска плащане на глоба в размер на _____% от цената на Помещенията, посочена в клауза 2.1 от настоящото Споразумение.

5.2. За нарушение от страна на Продавача на задълженията, установени в клаузи 3.1, 4.1.2 от настоящото Споразумение, Купувачът има право да поиска плащане на неустойка в размер на _____% от цената на Помещенията, посочена в клауза 2.1 от настоящото Споразумение. за всеки ден закъснение.

5.3. За нарушение от страна на Продавача на крайния срок за отстраняване на дефектите на Помещенията, предвиден в клауза 3.5 от настоящото споразумение, Купувачът има право да изиска плащане на неустойка в размер на _____% от цената на Помещенията, посочена в клауза 2.1 от настоящото споразумение за всеки ден забава.

5.4. За неизпълнение или неправилно изпълнение от страните на други задължения по настоящото споразумение, страните носят отговорност, установена от действащото законодателство на Руската федерация.

6. РАЗРЕШАВАНЕ НА СПОРОВЕ

6.1. Всички спорове и разногласия, които могат да възникнат между страните по въпроси, които не са разрешени в текста на настоящото споразумение, ще бъдат разрешавани чрез преговори.

6.2. Ако е невъзможно да се разрешат спорове чрез преговори, страните ги предават за разглеждане в Арбитражния съд ___________________ по начина, предписан от действащото законодателство на Руската федерация.

7. ДРУГИ УСЛОВИЯ 5

5 Наред с условието за предмета на договора, както и условията, които са посочени в закона или други правни актове като съществени или необходими за договори от този вид, съществените условия на договора са всички онези условия, по отношение на които, по искане на една от страните трябва да се постигне споразумение (параграф 2, клауза 1, член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По този начин страните имат право да определят за себе си всяко условие като съществено, при липсата на което договорът не може да се счита за сключен.

7.1. Настоящото споразумение влиза в сила от датата на подписването му от страните и е валидно до пълното изпълнение на всички задължения по него.

7.2. Всички допълнения и промени в настоящото споразумение трябва да бъдат в писмена форма и подписани от двете страни.

7.3. Настоящото споразумение може да бъде прекратено по споразумение на страните, както и на други основания, установени от действащото законодателство на Руската федерация.

7.4. Във всичко, което не е предвидено в настоящото споразумение, страните се ръководят от разпоредбите на действащото законодателство на Руската федерация.

7.5. Настоящото споразумение е съставено в 3 (три) екземпляра, по един за всяка от страните, третият за органа, извършващ държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.

8. АДРЕСИ И БАНКОВИ ДАННИ НА СТРАНИТЕ

Продавач: ___________________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Купувач: ____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

ПОДПИСИ НА СТРАНИТЕ:

Продавач: Купувач: _____________/________________ _______________/_______________ M.P. М.П.

Свързани документи

моб_инфо